(已解决)一二线城市租房vs三四线买房，不知道差别又多大，怎么办？

一二线城市租房vs三四线买房，不知道差别又多大，怎么办？

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一二线城市租房vs三四线买房 ，
不知道差别有多大，怎么办?

现在面临买房抉择，到底是在一二线.展开

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八 徐远 的钊圳 四 十关注
北京大学国发院金融学副教授，北.…

有这种纠结很正常，现在大城市房子很
贵，北京这样的一线城市，租售比达到60
多倍，也融是房价是年租金的60多倍，产
权只有70年，很多人党得租一韩子房芭疫
什么了不起，不用当房妈，还比买房便
宜。恕我和直言，很多人不想做房双，是因
为看问题不人全面、不长远，只看到房价
贵，没看到绿合起来看房价比租金还是便
家很多。一句话概括,“房奴\"固然可
怕,“租奴“更加加怕。

你没有说自己所处的具体城市，无法帮你
分析教育水平，在此只回答买房和租房的
问题。我的建议是，能买房就不要租房。
原因主要有三个:

1. 大城市的房租是快速增长的，今天看起
来便宜，未来会很贵;

2. 由于房租的快速增长，房价相对于房租
其实是便家的，租房比买房贵很多 ;

3. 房价里包含了未来的所有租金，还能帮
助你对抗通胀，租房是要承受通胀风险
的。

大城市房租快速增长

我们先来看点数据，看看过去几年大城市
房租的增速。从2010年到2019年 ，是我
国经济大幅减速的时期。可是北京、上
海、深圳的房租，每年上涨都在6% 以
上。北京最快，高达每年9.4%。一线城市
中广州稍微慢一点，也有5.6%。相比较于
这些年平均2.6%左右的通货膨胀，房租的
增速是非常快的，快了至少一倍以上。

租金年化增速 〈匆

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属1， 一绪姚方房驹塔诈(2011.07一201
9.02) 。数据夹源: Wind。

房租的持续快速增长，租房的朋友深有体
会。现在一绪城市的租金很贵，就是这些
年租金持续上涨的结果。比如说，现在北
泵一个六七十平的小两届，只要位置好一
点，租金经单要七、八千，核心地段的更
贵。放在七、八年前，也融两三千的水
平。

这样的增速，是非常恐怖的。你若想租一
奉子的房子，几十年后会发现租金贵得悚
人。比如说，你现在租一个小房子，月租
金6000，每年增长6%，也就明年涨360
块，后年长380块，这样涨事去。70年
后，租金是多少的?你可以拿出计算器简
单计算一下5结果是33万4干多。注意，
这是月租金5? 年租金要401万。注意，这
是租金，不是售价。怎么样，看到这样的
数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗?

租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象 ，
国外也一样。据统计，战后这70年，发达
国家大城市的房租，年均增长在6% 以
上。我国目前的发展阶段，相当于发达国
家1950-1960年代的水平。按照历史经
验，未来租金会快速增长。

房租为什么增长那么快呢? 你可以从两方
面理解。

第一方面，从供求原理的角度看，这是由
租房市场的性质决定的。

根据价格弹性原理，如果一种商品的需求
很旺，供给增加又很慢,<则价格上升会很
快。大城市的租房市场,2是一个\"需求刚
性+供给刚性:这样的一个\"双重刚性\"市
场。需求面看，很多人不停很多人痛进大
城市，没房子的只能租房住，这个需求是
刚性的。供给面看，因为给定地段的房子
就那么多，增加很慢，房屋的供给也是刚
性的。出租的不和租，租房的不得不租，
你可以想一下房租的增速，一定是很快
的。

第二方面，你可以从恩格尔定律的角度理
解。

根据经阐演上的恩格尔定律，随看收入增
加，食品服装等基本品的支出比例是下降
的，居住、旅行、娱乐等奢侈品的文出比
例是上升的。简单说，也融是人们会把更
多的钱用在房租上。更多钱的用在房租
上，房租一定是上涨的，而且这个上涨速
度至少要和收入增速一样快。过去几年的
人均收入增速都在7%以上，房租的增速
一定快于这个数的。

买房比租房便宜很多

刚才我们说清了房租的快速增长。在此基
础上，我们进一步推汤，由于房租的快速
增长，现在看起来很高的房价，其实相对
于房租很便宜。

让我来简单给你算一下这笔帐。举个例
子，假设你租一个小房子，月租金6000
块，年租金7万2，租售比60倍，售价432
万。这种情况下，是租便家，还是用个30
年的房贷买下来便家?

一眼看去是租便宜，毕竟房价是租金的60
音。可是你如果考虑租金的上涨，结论完
全是反过来的。我将要用非常简单的计算
告诉你的是，租和买两种选择，30年你文
付的租金总额和房贷总额差不多，但是租
你30年后啥都没有，买你30年后有一个
价值至少千万的房子。

先来看租。假设每年租金上涨6%。这样
累积30年，你一共付了多少的租金呢，付
了569万。付了这569多万以后，你还是
没有房子，还得继续租。

再来看买，如果你凑了30%的首付，用公
积金贷款买了这套房，30年还清，那么你
的首付和房贷还款总额是603万，比你30
年来的租金总额多了区区的34万。不同的
是，这个时候，你已经有了一个属于自己
的房子，而且贷款已经还清了，是个净资
产。粗略估计，如果未来经济每年增长
3%，通货膨胀每年2% ，城市化率每年增
加1%，三项加起来，房价每年上涨就是
6%，12年翻一恤。30年后这个房子的价
值，就翻了两番半。即便每年房价增速减
半到3%，30年后的房价最少最少也在干
万以上。也就是说，租和买的差别，至少
是千万级的。

这巨大的差值，其实是累积增长较长时间
的产物，是金融学上复利原理的一个简单
应用。所以有条件买的时候，还是要尽快
买房。

这个简单的计算，帮助我们理解了一个重
要的现象，融是租售比为什么这么高。如
果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价
高，但是考虑到房租的快速增长，房价就
不高了。现在的高房价，是对未来房租增
长的提前反应。特别是房屋是长期资产，
即便房租增速不快，时间长了累积增长也一二线城市租房vs三四线买房，不知道差别又多大，怎么办？【已解决】