06 第六课 小区配套如何选？

06 第六课 小区配套如何选？

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第六课 小区配套如何选 ?
作者 : 徐斌02月28日

25:33
我的朋友大部分都是干法律的，有律师,也有法官，检察官，大家也要
买房子，律师也不是个个都是房地产律师，有做知识产权的，有做刑事
辩护的。律师们要买房，有的时候束会找我咨询一下，看看徐律师在这
方面有没有什么经验。我朋友买房子的时候经钊跟我分享一些观点，我
竞得挺有意思。比方说他在买房的时候，就是在他和老婆的单位中间画
一条绪，然后找到这个绪的中心点，就在这个地方，这个板块买房子。
很多朋友也有这个思路。基本上大家在这一点上是共通的，都是移选好
一个板块，或者是先有一个融人介绍某个楼盘，某套房源，然后再顺着
这个地方找房子，区域大体上锁定之后，那么下面大家最天心的往往束

是价格。如果要是一开始就有人说某某房子挺好的，价格很便宜，那么他们就来
找我问，说你看我买这个房子行不行 ? 如果要是只是单纯想买房，又没
有人介绍，那么大家就会从一个板块里头去做一个筛选。就是我们看有
的时候也很有意思，因为这个各大房地产网站他有的时候也会做这样的
排序，就是把价格从低到高，而且有的时候不是把总价从低到高，是把
单价从低到高。好，就这个板块有七八个楼盘，一平米7500的排在前
面，然后一平米7600的、一平米7800的、一平米8200的，那你可以
选。当然也可以反过来把一平米11000的排在前面，7500的排在最
后。那么一个楼盘的选择，这样选择是最合理的吗 ? 如果要是就是单纯
从数字角度考虑的话，确实是亩有意思的。因为一平米的单价越低，买
到同样面积需要伦的钱当然束越少。这是不是就是性价比高的体现，我
要给大家分享的，是首先这个观氮是最不科学，最错误的。

今天咱们中国的这个楼市，房地产价格的结构性组成部分里面 ，
60%-80%是土地地的价格，上面只剩下20%-40%是那个房子的价
格。这个房子的价格包括两部分， 社区的品质和建筑的质量。今天一个
版块房子的价格差的不太大。一般来说一个地方，这个楼盘六七干，那
个楼盘七八王，这已经算是差距比较大的了。这种情况目前是只在中国
有，世界其他国家都不是这样。我在国外的时候友现临着一条马路，两
个小区，价格可能相差一倍。为什么价格差这么多 ” 跟社区品质房子的
质量天系很大。但是因为今天中国的这个房地产市场，首先要考虑有一
个政府做士地出让这么一个环节，有招担挂，开发商拍卖土地这么一个
环节。所以这就导致目前我们的这个房地产市场，它主要的泡沫都在炒
地尺里面。注意不是炒它上面的这个房子，也不是这个物业的品质，主
要是依靠着地。土地非常贵，而盖房子很便宜，一平米1200-2000
元，就可以把房子兰出来。

所以我们可以这样说，就是今天房子的价格里面最主要的影响因素是在
于中国楼市里面，房地产市场里头地价虚高的这一部分，而忽视了上面房子的质量，社区的品质，它占的比重太低了。可是随着时代的发展和
推移，我们这个泡沫呢，一定会最终走向为一个主要靠社区，主要靠房
屋质量的这么一个情况，所以今天买房要考虑到未来20年30年乙后 ，
我们这个房子可能它主要的价值80%是由小区决定的，还有20%是由这
个房子质量决定的。因为质量出现严重问题的概率并不是特别的高。如
果要是这个质量问题不是特别严重的话，它影响价格的可能性就相对比
较小一些，所以80%在于社区质量。今天我们讲这个课，就是我们怎么
能够在买房的时候，就从小区里头筛选到社区质量相对比较好的房子。

当然了，最简单的科选方法，其实就是把担织排下位，从上往下。

可是我们想就是如果要是哪个贵买哪个，那不是太没有技术含量了，我
们既然讲这个课，当然是希望让大家能挑出来，性价比相对比较高，束
是单价越低越好，但是房子质量越高越好的。我们就想贵有没有贵的道
理，贵的结构要素是什么 ? 能不能用便宜的价格买到那个贵的社区 ? 这
样的话我们也算是在一大堆房子里头给自己淘一套不错的房子，我觉得
这是买房投资的一个有别于现在咱们买房投资的一个智慧，跟市场风向
没有关系，而是跟这个房子本身有关系。

首先咱们说买商品房，买商品房的时候其实是最难的。因为商品房在我
们国家搞期房预售制度，你在买房的时候，你只有一个楼盘的沙盘图和
售楼处的售楼人员给你讲这个房子是好还是不好，所以你是没有太大的
可能性，光靠沙盘图就能有一双火眼金睛，看出来这个房子以后是个什
么样子，这是很难做到的。我在无锡有一个维权的案子做得不是特别成
功，但是给我留下印象特别深刻。我们的业主在买房的时候，他们买完
房子之后，交房的时候发现他们这个楼的一楼竟然不是大昌，一楼是居
委会，你想在一个小区，如果要是有十栋楼，你挑中的这栋楼底下是个
居委会的话，你在买房的时候你还会去挑它吗 ” 显然不会。开发商的售
楼人员可没有告诉你这个地方一楼是居委会，而不是大童。所以这个小区的业主交房的时候，他就特别的郁闷，因为别人都是走正门回家，只
有他们只能走后门才能回家，还要绕小道。

所以这个房子束势必导致在往外出售的时候，在作为二手房出售的时
候，这栋楼的价格是卖不过其他楼的。可是这一点在当时买房的时候却
没有体现出来，业主们很生气。那么这个事情是从沙盘图上看不出来 ，
售楼人员又故意不说，那么我们花了两年时间，终于帮他们调出了这个
案子的这个规划图纸，当然这里头付出了很多的艰于，业主也不是很等
服，律师也很难。好不容易把图纸查出来了之后，发现跟大家想的不一
样，并不是政府变更了规划，从开发商的楼盘里头强行安插了一个居委
会，而实际上这个规划从一开始这个地方就是居委会，是小区的配套公
建的一部分。关于这一点，在卖房子的时候，开发商明知道这个地方是
居委会，而故意不告知。但是从合同上来讲，开发商又没有什么太大的
毛病，业主作为成年人，他到底是被欺诈的，还是没有被欺许，这个官
司目前还没有结束。我使这个官司来说，只是告诉大家一个道理，就是
当我们买商品房的时候，其实在这个商品房的沙盘图售楼处，有很多的
天于小区今后到底是什么样子的，这个东西全部都是虚拟的。开发商会
在它描绘的那个美好远景的基础上，比如它的样板间，比如沙盘图上 ，
比如说它的广告宣传单上头加很多的修饰，说我们这个是豪宅，我们这
个是别墅，我们这个是私家花园，会讲很多这样的东西。

但是这些东西，一不会沙实到合同中，二在广告宣传单上还要告诉你 ，
这些只是我的宣传，真实的交房时候的情况，还是以交付时的为准，以
政府规划为准。那么我们难道就完全没有办法了吗 ? 也不是。这个事就
要考虑到，在卖房的时候，开发商在卖房的时候，它除了它的广告，除
了它的沙盘之外，其实它需要有图纸的。这个图纸在哪里 ” 这个图纸就
在规划局。开发商要卖房子必须要先办预售许可证。如果要办预售许可
证，束必须先具备建设用地规划许可证，和建设工程规划许可证。建设
用地规划许可证，它的这个证本身是有一个附图的，这个图纸是建设用地规划总平面图，这个规划总平面图上，会体现这个小区的四至沱围 ，
包括这个小区有多少面积是它的建设用地，有多大面积是它的代征道
路，还有多大面积是代征的绿地。那么从这一点上你就可以看出来哪个
地方，昌然开发商话在沙盘图上在小区里，但是实际上它是公路，而不
是小区自己的内部道路，哪些地方明明是公园，是以后要交给政府的 ，
是对社会开放的，而不是小区封闭在里面私密的。那么只有通过这些才
能管中需豹，了解到开发商这个楼盘未来的真实样狐。还有一个更重要
的就是建设工程规划许可证，这个证的附图里面包括了规划的总平面
, 规划图纸就包括地下宇皇么规划，地上是繁么规划，总共有多人少建
筑，总共有多少平方米，哪个地方是配套公建设施，它的规划用途是什
么?

虽然规划图纸，在卖房的时候，开发商不一定完全按照规划图纸盖房
子，但是规划图纸特别值得参考，尤其是开发商在宣传的时候，和规划
图纸不一致的部分，往往都是这个楼盘比较大的陷阱。我记得在温州有
一个商品房，它的规划图纸里面的规划是有一个公园的，那么这个公园
会导致对某一栋楼的影响非常大，包括噪声包括很多的问题。但是俩仿
这栋楼按照开发商的宣传正好是楼王。就是也就是说如果假设你看规划
图纸的话，你会认为这个楼王其实根本就不是什么楼王，而是整个小区
最烂的一栋楼。但是如果要是你没有图纸，光看沙盘的话，在开友商画
出来那个沙盘图上，这栋楼绝对是晶立在整个小区最中心位置的，也就
是它应该是最安静的，但是无奈的是，这个小区最中心位置还有这么大
的一个公园，有那么多的商业建筑，甚至还有可能以后要起个高楼，这
就导致这个楼王，看似在小区中间，其实是在小区边上。

我今天给大家讲这些并不是让大家不买商品房的，但是也是给大家提供
一个新的途径。就是如果你买的这个商品房对你特别重要，那么你可以
委托律师伦上一个月工夫，把图纸碍出来，然后再决定买或者不买。下面我们开始讲讲二手房，这是本期的重点，因为看小区环境，拿商品
房看环境，这个真的是得多专业的人才能光看图纸就看出环境来。如果
要是没有办法找到专家就不用找了“，和直接找二手房，二手房你总是能
出来的。一开始你可能看不出来什么，但是等你走过15个小区，20个
小区，30个小区之后，我觉得就算我今天不讲这门课，你也能说出来
不少道理。

以我自己为例吧，前段时间我和我太太一起去通州，我们想在通州那边
再多买一套房子，到了通州的京通快速路出口的地方。这个地方我太太
比较中意，因为我单位在国贸，如果要是从这个京通快速路北苑站到国
贸的话，开车大概也就是20分钟。所以那个版块是我们一直比较感兴
趣的一个板块，再加上本身通州要建设北京的城市副中心，我们就会定
期的到那边去转一转。按照我太太的想法，她是比较信的一些中介，中
介推荐一个楼盘，她就说一个楼盘推荐一个楼盘，就说一个楼盘，她跟
我说一个楼盘，我就告诉她，你这个楼盘做的是维权的那个楼盘那肯定
是不行的，有那个问题。后来她跟我说，我不跟你一起买房子，跟你一
起什么房子买不到。我为了扭转她认为我买不到房子的这种错误观念 ，
我就开始市着她去看房子，然后我们就把那个板块所有的小区基本上都
转一饥，我不会先找中介，我会先直接去这些楼盘都转一轿。因为单纯
的转楼盘不去看房子，其实就能得到非常多的信息。有的时候房子里面
妆修很漂亮，这个业主如果要是在场或者中介在场的话，很多瑕永都能
害掩兰住。但是如果要是在房子外面小区里头你认真地转一转的话，你
可以得到很多平时你得不到的信息，比方说我们开着车过去，你在小区
快到的时候，你看一下小区外面停了多少车，如果小区外面停的车很
多，说明什么呢 ? 说明这个小区停车位不够，或者这个小区有停车位 ，
但是业主不能停在停车位里面。各种奥妙我就不细说了，因为这里头恩
起太多。总的来说，束是如果一个小区有停车位，但不能用，还有就是
停车位不够，这个都会给你以后的生活市来非常多的困扰。咱们今天是有和车没车都行，往未来发展，没车是寸步难行的，这是一个大趋势。所
以我觉得这个停车的问题应该是一个今天的至少五年之内，十年之内重
氮考虑的一个问题。

到了小区大门，看房才正式开始。我们看小区这个大门，那不是看它漂
亮不漂亮，豪华不豪华。看它这个上头有没有那个大理石雕塑有没有雕
像 ? 那个小区前面有没有石独子，不能看这些。看小区大门，主要看你
能不能开进去。我一般都是开着车去看房，如果要是我一脚油门直接就
能进去，这个小区就是三分往下，五分满分。当然你也别担心，中国
99.99%的小区都是三分往下，走出世界看一看，一对比融知道，我们
的小区都比较差。到了小区门口一脚能进去，那么咱们说三分往下，如
果要是进不去，保安来了，跟保安商量也能开进去，那么就四分。如果
你是外面车辆，保安根本不让你进，那就是五分。这是个基础，就是小
区封闭到什么程度，这就是一个标志。小区进了大门之后，我们接下来
就是你这个车是直接下地下还是停在地面上 ? 我原来在住过的几个小
区。

有的是这样，地下和车位不够，全停在地上。那个保安连那个去地下的那
个停车场的那个过道，斜坡都能停满了车。你在地下没有地方停了，你
就停在地上，你把钥匙给他，然后他惑把你倒腾，跟推箱子似的，过去
电脑有游戏推箱子，我们那停车融跟推箱子似的。这个绝对没有什么笠
和福感可言。所以就是如果要是你这个车是可以停到地上的，全都停到地
上了。那么就说明这小区管理得不好。如果要是这个小区的车地上一辆
都没有全去地下了，那就说明这个小区非常不错，因为这个叫什么 ? 这
个叫人车分流。开发商卖房的时候都宣传它是人车分流，因为人车分流
是可以规划出来的。但是问题是如果要是没有人去管理的话，怎么实现
人车分流 ? 明明是可以开到地库里头去的，全不去，全部都在地上待
着。人和车分流不是说车一定开不进去，那消防车总得进得去。所以人车
分流的车其实是可以去地下的，但是不能让它去，就必须靠人来管理实现，如果人车分流的小区不能通过管理实现车全去地下，这个房子就不
够好。咱们去看这个王府井，你看那个步行街，按理说车也都是能开得
进去的。那都是有地下停车库的，大小商场都有，如果要是咱们开和车随
随便便全都停在商场上面，找个地方就能停，那就说明这个商场本身也
管理得不好。

从地下车库看什么 ” 地下和车库是最好的观察一个小区房屋建筑质量的位
置。我为什么这么说 ? 因为你从外面看那外立面对吧 ”一看外立面已经
开始往下掉了，你一进去上面就开始往下探了，我见过很多小区都是这
样。刚交房然后上面就开始往下挤东西，在这种情况下，正常人都不会
愿意去买的，当然买商品房也没办法。那么外立面如果要是看着没毛
病，特别漂亮，那么是不是房子质量一定好 ? 不一定。你到了房子里头
去二手房它都有装修，有的时候这个特别要命，就是房子质量出现严重
问题了，胞颖开裂了，先给你糊上，然后把房子卖给你,反正你也不知
道。然后等你真进去了，突然发现漏水，原来是楼上楼下漏水，你再去
找人家前面业主找不到，那这不就被蜗了 ?

所以看一个小区他质量好不好，你先看它的地下和车库好不好，如果地下
车库全是水，北京应该是2012年的时候，下一场大十,有N多个小区地
下军进水，把车全都泡了，我第一次提到了这个天于发动机进水险的这
个问题，很多车都是不买，这不属于强制险。你这一泡这个车就基本上
就废了。那么我们说就是有的著名的开发商能做到，只要是它开发的楼
盘，地下是百分之百漏水。因为我去楼盘基本上只要是维权的都去，去
了之后，你到地下宇一转基本知道了。这些事情很多都是行业内的秘
密，都不能说。那么我们说你去看了地下室，你一看有裂缝，这个地方
有漏水，那么这些都是很直观的。

再一个看什么 ? 看地下室的墙面，它有的时候地上的墙面那好看得很 ，
但是地下宇的墙面一看就知道这个小区到底有没有管理。如果要是墙皮
都脱落了，然后我们说这个一到地下宝有很多味道，还有就是地下室有没有住人，地下宇如果有人住在里面，这个小区社区品质肯定不过天。

因为你想就正常来说，咱们今天这个地下室干嘛用的 ? 地下室要么是设
备间，要么是停车库，要么是人防工程，它绝对不可能在地下室规划住
宅。如果要是地下室出租用了，就是把比如把设备间改造了往外出租 ，
那么这个小区就会有大量的低收入群体，就天天住在你家楼下。他们也
要生火做饭，可是他又没有燃气，他怎么办 ? 所以如果一旦在地下宇引
起火灾，我们在楼上住的这些业主是不是身家性命就全交给人家了 ? 我
们说这个地下宝有没有人住非常重要。还有闻闻味道，你不一定见到
人。但是如果地下室有人住的话，做饭的味。还有就是因为他没有卫生
间，很有可能会随地大小便，有没有屎味尿味 ? 你一去闻，你就知道 ，
你这个楼盘好不好 ? 不要郊看上面，看看下面。

然后从地上，束是小区，小区的环境里面看什么 ? 比如首先咱们看的绿
化，这个绿化有的特别好，苑蝇蚊子满地都是，杂草丛生，草长得比你
还高，这个绿化没有人管理。因为绿化是很便宜的，就收到物业费了之
后，你像现在一般一个小区，一个月的一平米的物业费一块多，两块
多，三块多，这足够可以雇佣一个绿化公司过来把这个绿化做好。如果
做不好，那就说明物业公司把这钱都拿去干别的去了，这物业公司是有
问题的。因为那么多人住在里面，一天不好，两天不好 , 五年十年了还
不好说明什么 ? 说明这群人也不靠谱，就是跟你一起住在这个楼盘里的
邻居也不靠谱，他们都不维权，都解决不了问题的，他宁可是出楼下吐
个弯就被蚊子叮死了，他也不愿意去找物业，中国人很能忍。

然后绿化完全没有，其实绿化完全没有可以接受，尤其是北方，南方都
不能接受，北方其实很正常，完全没有绿化也不奇怪。看一看外v面 ，
外立面看什么 ” 看窗户，眼睛是心灵的窗口，窗户是楼盘的窗口，那个
窗口上面有什么呢 ? 窗口上面有广告。我们一般说很少有人在外地面上
做广告的，广告一般都放在哪里 ? 都放在窗户里面。一楼有没有小卖
铺，二楼，三楼，四楼 ,五楼,这广告牌位置越高，这楼盘越烂。为什么呢 ? 如果一个楼盘里面，窗户里面全是广告，第一说明业主把它出租
了， 而且是商用。第二说明如果要想商用的话，客户不苑是小区里的
人，肯定有小区外的人，谁想进来谁进来。第三个是物业根本就不管
理，如果物业管理的话，肯定就制止这种行为了。第四个就是说我们这
个小区它的一个环境，你的这个邻居，你的这个气氛、氛围这些，它就
不是一个用来住的地方，那就是一个大杂货市场。而且如果要是外立面
能做广告的话，基本上那个楼也是谁想进谁束进。外立面没有广告，保
安也非常完备，想进楼门进不去，有门茶，然后甚至大门你都进不去 ，
就是你能看到的东西越多，这个楼盘越差，你能看到的东西越少，你想
看都看不到，好秘密、好神秘的，光知道这地方有个楼盘，束从来不能
见到人家的面狐，只能远远的晃望它，基本上这个小区的品质也会相对
比较高。

除了这个之外，咱们再考虑一下小区的周边，比方说上面有没有飞机的
航线 ? 因为这是噪音来源。旁边有没有地铁 ” 离地铁近当然交通方便 ，
但是地铁也是噪音的来源。这个时候就会涉及到，比如说我在这个小区
里面有哪栋楼是我比较可以考虑天注的 ” 哪栋楼是我肯定不要买的 ? 比
如说临街的楼，你进去选一套，进去一看一感受，这个晚上吵得不得
了，小区这个房子的规划，三居室或者两居室，两个主卧全部朝北，朝
北正好连接，也就意味着你这两个卧室基本废掉了，地铁一过睡不着
了。孩子12点之前你肯定睡觉了，八点钟就上床了，九点钟就上床
了，结果地铁一过孩子休息不好，影响学习成绩，这个以后就整个人生
都毁了。

还有一个就是一个小区，如果你对它确实中意的话，我认为至少要看3-
5趟。你至少要把小区里面，就是它可能有一干户，你不用把一干套房
子都看了，但是至少看到三套五套，因为那叫主打户型。有的时候有一
种户型卖得特别好，卖得特别多，那么这种户型未必是最好的，那个为
什么呢 ? 就是说明如果要是有一个东西它卖给的人多的话，那就说明这个东西不太好。如果要是一种户型，几乎没有人往外卖。比如说有的楼
盘，一年了一套房源都没有，那这楼盘是好楼盘，因为大家都想拿着它
不往外卖。

所以就是假设今天说我看中一个楼盘，我把这里头这三四套户型我都看
过了，你就有感受了，我说我觉得这套户型最好，但是这套户型现在没
有房源\'夸么办 ? 你告诉中介，我就要这个楼盘，这栋楼这个户型只要一
出来，赶快给我打电话。这样的话当中介公司给您一打电话，我们就赶
快去提前锁定一套楼、一套房子，你就把那个里头性价比最高的房子给
找到了，性价比最高，现在可真是这样，因为这个房子跟别的房子相
比，一平米的单价也不会贵出来多少，可是放到10年20年以后，这个
价格你看肯定区别非常大。

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