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5 会 人| (92
想买二手房，听说房子过户了也可能
住不进去，皇么避狗?
常亮 的锦宫 4)
加 律师，前北京法院法官
1.2021年1月1日生效的《民法典》中，在
物权编新设置了一个“居住权”:
房主可以去登记机构，赋予任何人居住目
己房子的权利。可以是永久居住，也可以
是设置一段时间。
2. 设置了居住权的房子仍然可以出售、继
承或赠与，但法律规定，不冤房屋生么变
动，有居住权的人都可以继续住在房屋
里，别人无权赶走。
如果是有永久居住权的信，那后面的房主
只能等他去世，如果是有一段时间的居住
权人和人，房主只能等到期再赴人。
3.因此，于万别买设置了居住权的二手
房。成区前，你一定去登记机构仔细和到看
是否设置了居住权，选那蔡没有设置居住
权的房子。
4. 当然, “居住权\"也有你想不到的好处，忆
很好地解峰了不少夫妻\"买房加名”的难题。
比如，你要结婚， |
和的名字，但是婚后两人共同还贷，房主
一栏又不加你的名字。如果你想保护目己
的权葵，可以让你配偶给你设置\"居住权”。
即使未来房子有变动，你依然有居住权，
别人不能赶走你。
5. 如果是你的父母倾尽积苗为你全计购买
了婚房，登记在你与你配偶两人名下，这
个房焉会外宙为天妻共同财产。
但为了保障父母的权蔓，你可以在房产证
上为父母设置居住权，即使以后离婚，你
父母也不能被你且偶\"扫地出| ]。
6. 买二手房还要注意一个问题: 你要判断
这套房是不是前任房主洛尸籍的房子，是
的话谨慎买。
因为你很难把他的卢口延出云，即使用到
法院 ，最铭也可能只判对方赔给你违约
金，户口述是迁不走。
7. 如果不小心买到了别人落户的房子，可
以留意政策变动。
以北京为例，最近友布了《天于设立\"公共
户\'的工作意见(征求意见稿)》，目前还在
征求意见阶段。等未来实施以后，融算在
北束市没有其他房子，也可以申请洲公共
户，遇到前任房主拒绝迁出的话， 你可以
向公安机天申请强制迁尸。
8. 还要注意看要买的房子是否有抵押，有
的话要谨慎买。
比如，甲有一套房，把房子抵押给很行信
了一笔贷秋。然后甲把这套房南了，乙买
了，但由于贷款没有还靖，乙残需要来还
这套房的抵押贷款，不然房子会被银行收
走。
9. 之所以会有这种情况?是因为法律规定
发生了改要豆安刊法律规定，如果一个房
子被抵押革这在还清银行贷秋之曾，是不
能买志区易的，大家能买的都是无抵押的
房。
但现在《民法典》则规定: 被抵押的房
子，不需要缴清全款或征得银行同意，也
可以买卖并过户。但如果贫款还没还靖，
仍然必须按期途还，否则银行有权依法处
置。
10. 一定要确认卖家有没有隐瞒抵押，不要
光听口头说，建议你去房屋登记机构碍碍
房子的抵押登记，或者看看房本上的记
录。
一旦友现有抵押，你融要小心了。
17T. 有不少人担心:“住宅的使用期限有70
年，70年后我的房子会怎么样呢?“之前法
律没有了明确规定。
今年《民法典》明确规定了”70年满后目
动续期，但续期要缴纳纲用\"，只是具体效
额还未确定。
12. 有一些开发商，会在拿到土地多年后才
盖楼销售，等于已经占了你70年使用期的
对几年了
所以你在买房时也要询问该楼盘的土地使
用年限，尽量迁剩余时间长的， 人
时间吉，嘻早融到期了，你还要再出一
续期人帝用。
13. 《民法典》还新规定了买房中介费的问
题。过云，有不少买 人
认识，然后为了不付中介费，
和房主交易，组过中介。 《民法典》 明确
条止了这个行为，依然需要付中介资。
14. 在和父约时，建议你和卖家在合同里约定
一个\"检验期\"，收房后在这段时间里，如果
发现房子质量有问题，可以通知卖家处理
或奶责。
15. 《民法典》规定: 如果合同中没有规
定“检验期\"的时间，那么默认是收房后的两
年内。
如果两年中你都没发现房子有质量问题、
疫通关炎主，过了时间再出问题，殉可能
要吃\"听巴亏\"了。
而如果合同中约定了比两年更久的“检验
期\"\'，那就按合同中的时间来算。
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