棚改货币化三线城市房价飙升的罪魁祸首

棚改货币化三线城市房价飙升的罪魁祸首

《投资 次 懂的100个经; /IJ 齐名启》

棚改黄币化

Monetization In Shanty Towns
Rebuilding

棚改是指棚尸区改造，拆挥居住环境较差的老
区，给新房或者给钱进行安置。

2014年，央行创设PSL工具，通过国开行为棚
改担供资金，安置以 也焉是“棚改
货币化 。

影响

CD 棚改改善了人民和群众的居住环境;
GO 帮助三四线城市实现地产去库存;
G) 房企及地产上下游受惠，拉动了地方GDP。棚改退潮及历年规模
今后棚改规模将要小，货币化安置世将控制。

600
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2013年 2014年 ”2015年 ” 2016年 2017年”2018年 ” 2019年
数据/ 国家住建部 很帅的投资客

45.棚改货币化|三线城市房价碳升的非魁祸首

Hello 大家好! 这里是由@很帅的投资客与晴星 FM 联合出品的音频节目《投资必懂的 100 个经济名词》。我是很

帅的狐狸，每天 10 分钟，掌握一个投资概念，增值你的财富!

这是我们投资课程的第 15 讲，今天我要分享的词条是 |棚改货币化」。

这一讲我会为大家介绍三部分的内容。首先我会先介绍棚改是什么，第二部分，在此基础上，我会聊聊棚改货币化

及其影响，第三部分，我们一起来谈谈棚改的退潮。

&体

接下来我们进入今天的第一部分。不过，在说说什么是“棚改货币化\"之前，我先来说说什么是\"“棚改”。

“棚改\"，是“棚户区改造\"的简称。那么什么是棚户区呢? 棚户区主要是指比较拥挤、居住环境比较差的老区，主要包

括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区和明区危房。在上个世纪，我国经济还很不发达的时候，在一些城市

尤其是三四线城市，这种老、破、旧的房子还挺多，随着时间推移，房子的安全性和舒适度都不大行了，再不改善

的话可能会有安全隐患，所以需要做一些改造。

具体而言，棚改分为两个阶段，我们先来看看 1.0 模式。

棚改最开始出现是在上个世纪 90 年代，一些地方为了城市更新，有零星的改造。大规模的棚改首先出现在东北地

区，在 2005 年住建部发文后，棚改算是正式拉开序幕。

而“棚户区改造\"，说白了主要做法就一个字一“拆!

ee 那就得给人安排新的房子吧。过往昵，棚改后，再安置原居民有两种方式，一种是实物安置，
一种是货币补偿，两者并重。什么意思呢? 简单说就是，要么直接给新房，要么给钱让人去买房。

一证妥起的红是的和办天，训二忆大搞， 然而，几年运作下来，发现这是一个费时费钱的工程，

因为光拆迁就需要蛮久的，还得帮着建新的房子，房子又不是一下就从地里冒出来的，建新房也需要时间，而且还

要花钱，所以，实物安置的方式操作起来不是很方便，所以在 2008 年到2014 年期间，棚改的进度比较慢，每年

的棚改开工量维持在 250-300 万套左右。

有 并 和

一

于是 并改就进 闪入了了2.0模式，也吏是“居改仙币化\"的时期。

《2下面的第二部分，我们就来聊聊棚改货币化。

要搞清楚棚改货币化，首先要解决一 个关键门题，那硕是钱从哪米?

由于棚户区改造主要集中在三四线城市，说实话， 这些地方的政府也不是很有钱, 要一下子拿出大量资金用来棚改，
也挺提补见肘的。国家呢，也友现这个问题了，棚改既然是个民生工程，地方没钱搞可咋整?

于是在 2014 年，央行开有友了一个新工具，叫抵押补充贷款，英文全称是 Pledged Supplementary Lending，人简称
PSL，央行可以通过 PSL 工具把钱出借给三大政策性银行。顺带一提，三大政策性银行指的是国家开发银行、农业
发展银行以及进出口银行。其中央行通 过 PSL 出借给国家开发银行的钱呢,就是用来支持“棚户区改造\"重点项目的。
我们来看一看资金的循环情况，看看这个棚改的货币是怎么流动的。

央行先通过 PSL 把钱出借给国家开发银行，国开行转手束把钱出借给到地方政府，地方政府之后会把钱补偿绘拆
迁的群众。群从有钱了，多半会先去置办一套房产，于是房地产开发商有钱了，又会积极买地盖楼，这样一来呢，
最后钱就又回到了政府的手里，政府就能拿痢这钱去还掉国开行的贷款，完美。

所有流程都齐活了，钱也有了了，房子也都是现成的，所以这个模式就跑通了。于是棚改的规模从 2015 年开始快速
扩大，2013 年，棚改开工套数为 323 万套，2015-2018 年，每年都超过了 600 万套，其中 2018 年最多，达到了
626 万套， 2

那么，棚改货币化这么麦麦烈烈，对我国房地产及经济有什么影响呢?

音先， WE 棚改累计开工超过 4800 万套。
棚改最大的成绩，就是让上亿人“出棚进槛\"，实现了安居乐业。棚改和其他各类保障性住房，让我国城镇人均住房
个作2 逢仆人下的用3生生的| 放休| 建成了世界上最大的住房保障体系。

其次呢，棚改还成功帮助三四线城市实现了地产去库存。其实当时积极推进棚改货币化，除了地方政府比较缺钱的
原因之外， 也是想借此帮助消化三四线城市积压的房地产库存. 我们知道，商品从被生产出来到销售出去，一般有
一个过程，房子作为一种居住的商品，也一样。之前，三四线城市里房子建得太多了，大家的购买力又不强，房子
束清销了。然而，此时如果政府继续采用以房换房的手段，兴建保障住房用来作为棚改安置的话，那之前滞销的房
子束要继续积夺了。而且，既然都已经有现成建好的房子了，不如直接让拆迁的人拿痢钱去买，当时三四线城市的
房价还没有大涨, 货币安置的成本也没有很高，可以说是既省时又省钱,， 在避免重复建设的同时，又帮了房企一把。
与此同时, 随着进入棚改领域的钱越来越多, 棚改货币化不仅成功地将房子从房地产开发商手里转移到了民众手里，
还引发了房价上涨，后来大家笑称这是“恋价去库存”。

这么一来，往往会出现拆迁户拿到的拆迁亚还不足以全黎买房的情况，这些居民们会贷蒜买房。所以在棚改货币化
开店后，居民们的负债率也在快速增加。每个月还贷的压力变大了，对消费也会有影啊。

不过还好，毕竟房地产算是我国的支柱产业，棚改大潮，不仅让生活在棚户区的人民生活得到了切实的改善，房地
产开发商们也在棚改中开始了一轮又一轮的建设，在之前“固定资产投资\"的词条中， 我们讲到过，房地产投资是其
中重要的一个部分，于是，这一轮棚改，也切实拉动了地方投资、提高了 GDP，除了房企自身受惠，房地产上下
游如家电、装修等行业也得到了快速发展。

总的来说，棚改让很多人民和群众的居住环境得到了改善，也加速了房地产的销售，同时还拉动了地方 GDP，可谓
一举三得。

然而，棚改的进度却在 2019 年迅速慢了下来，2019 年棚改开工套数只有 316 万套，我们不禁要问了，这么好的
事情怎么不继续呢?

《3

最后我们来说说第三部分，谈谈棚改的退潮。

首先，因为棚改进行到现在这个阶段，三四线该改造的也差不多完成了，按照《国家新型城镇化规划》，到 2020
年，城市棚户区的改造任务将基本完成，剩下的棚改规模也比较少了

其次，三四线地产去库存的历史任务基本完成， 之前由于开发商住房和 只压太多，政府将棚改从实物安置改为以货币
化安生 帮助消化了很多库存，现在反而有一些城市出现库存不足的情况

最后， 一轮棚改推高了房价，与国家\"房住不炒\"的政策相悖，资金是不能也不应该继续大量流入房地产这 文个蕾水
池的。

所以，综合以上三个原因, 棚改开始退潮5

不过，棚改也不是惑此退出江湖，有年没必要再那么大规模本而已 ,一些地方没有改造完成的还将继续，不过政策
将更加有灵洒、区别对待，具体来说二加是在房子供应紧张、 房价上涨压力较大的直方，不 合钱了，改为以房换房，其他住房库存较大的地方呢，还可以继续给钱，采取货币化安置的方式进行。如果一些城市本来住房库存加多，未
来没有了棚改货币化的资金流入，目身义缺乏文柱产业来持续吸引人口， 未来这 文些城市的房价可能没有太多文撑，
有走下坡路的可能。

随者棚改逐渐退泣，今后，我国改善住房问题的重点将可能转移到旧城改造、老旧小区改造等新的领域上。每个阶
段都有每个阶段要解决的问题嘛,习总书记不是提到| 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和
不平衡不宛分的发展之间的刻盾\"。

最后，总结一下，棚改是指棚户区改造，其实丈是拆挥居住环境较差的老区。柚改主要分为两个阶段，1.0 阶段，
主要是实物安置，但这种以房换房的方式费时费钱，后来央行创设了 PSL 工具通过国开行来为棚改提供资金，棚
改进入了 2.0 模式，也号是崩改贡币化，直接给钱，这大大加快了棚改的速度。

崩改货币化让上亿人“出棚进楼”，还帮助房地产企业消化了住房库存，同时也拉动了地方 GDP，但浆端是推高了房
价。由于*“房住不炒\"的政策，以及棚改完成了历史任务，今后杉改规模将变小，货币化安置也将控制。

好了，本期五目束到这里，和希望你己经摘懂 三棚改仙币化” 人 ，我是很帅的狐狸，如果对此有疑
问，也欢迎关注我的公号“很帅的投资客”，进一步沟通交流，我们下期再见

参考材料:

[1]中央政府.国家新型城镇化规划〈2014一2020 年)

[EB/OL]http:/www.gov.cn/zhengce/2014-03/16/content 2640075.htm,2014-03-16.

[2]刘展超.285 万套! 今年棚改开工量腰斩 十年棚改为何急章车?
[EB/OL]https-/www.yicalcormnews/100173760.html2spm=C73544894212.Po9511941341.0.0,2019-04-25.

[3]姜超 .为什么棚改货币化安置成为众矢之的? [EB/OL].https:/www.sohu.corm/a/238186712 222256,2018-06-28.
[4]住建部.已帮助 2 亿多群众解决住房困难

[LEB/OL]http://www.xinhuanet.com/fnance/2019-09/27/c 1210294530.htm,2019-09-27 -