01 第一讲 劳动人民购房指南

01 第一讲 劳动人民购房指南

劳动人民购房提南 第一讲

交 作者 : 徐斌01月24日

0:00
21:41

我经常听到有朋友说，我最近买了个房子特别好，束是那个房子很便

宜，是使用权的房子。我那个房子这个是使用权转让的。那个怎么号么
样。然后我还听到有朋友说，说我那个小房本，小房本还没下来，那个
听说开发商现在已经有大产证了。我还听到那个有朋友说，徐律师我现
在看中一个房子，我这个房子现在听说是小产权。我不确定，你说小产
权的房子能买吗 ? 还有人说，说徐律师，我想问一下，就是我现在想买
个安置房，这安置房挺便宜的，安置房过户的时候有什么需要注意的 ?
安置房政策上允许买卖吗 ? 经常会涉及到这些我想买个某某房，我想买
个这个房，我想买个那个房。所以吕是我特意给大家讲，这节课主要是
帮助大家把不同类型的房子在法律上去做一个区分。你在法律上明白

了、在房地产法律上明白了这个不同类型房子的区别了之后，有利于你以后在买房子的时候，第一不尴众，第二可以顺利的跟经纪人交流，第
三个在买房的过程中就会有一些防范。包括买一些房子的技巧之类的 ，
我再一会给大家讲一下。

大产权与小产权

首先咱们先解释一下关于这个大产权和小产权的问题。因为可能大家想
到的就是在不同的语境之下，同一个词会有不同的意思。在中国的房地
产里头是非常非常正常，非常麻烦的，也是。因为中国它是一个960万
平方公里，有着无数个城市，幅员非常辽阔，就是我们一个省份，就等
于人家一个国家大。我们在所有中国人好像说的都是中国话，都是普通
话，但是呢各地的方言彼此之间你有可能都会听不懂，就是大家看似是
一样的，其实是完全不同的。

中国的房地产也是如此，神州大地之上，同一套法律体系里头仪仪是房
地产，这三个字背后的内涵就完全不一样。比方说有的地方有房管局 ，
有的地方有国土局，有的地方有房管规划局，有的地方是国土规划局 ，
有的地方是国土房管局，就这个光是这些各个行政单位的编制就不同。
当行政机关有一个10年20年的不同的时候，那么他们制定的地方法规
也会不一样，而且语言习惯也可能不一样。比方说我们讲北京胡同，上
海弄量，说到了广州广东，我们去买楼，我们都不是买房，是买楼， 每
一个地方还有它自己的语言习惯，甚至咱们说在同一个城市，不同的
区。扬的这个房地产的习惯都不一样，比方说在海汪区过户是什么政

策，可能放到朝阳区去就不同了，对于同一个事情也会做出不同的解
释，甚至同一个税务所，不同的专管员来解释同一个问题，可能都会不
一样。

这就导致今天中国不存在一个专家能把所有的房产问题全部说清楚，那
么这就是一个大忌，为什么呢 ?就是它会导致你在买房的时候非常容易
受到误导，而当你想要百度的时候，你百度不出来答案。比方说我想百
度啥是小产权，你可能会看有百度百科，可能会有知乎上徐斌的回答 ，可能还有这个各种不同的这些，所以我们一定要想到同一个概念，在不
同的语境下，它就有可能有不同的意义。比方说在房地产的开发过程
中，确实有大产权小产权之分。什么是大产权 ? 就是我们想象开友商拿
一个楼盘很大一块地，那么它这个楼盘有没有一个大的房产证 ?
实际上是有的。就是开发商拿楼盘，首先是要拍地，拍地的时候它会
一个证叫国有土地使用权证。我们都没有，北京城里头，很多人老百姓
他都没有国有土地使用权证，只有房产证。没有国有土地使用权，那有
没有关系 ? 没有关系的，而且现在因为两证合一了，不动产登记条例 ，
全国都在改。都从房产证要改，不动产证改完了之后，你的房本就只剩
下一个。那么这个时候我们说在过去北京小业主手里没有国有土地使用
权证，那么我们开发商手里有没有 ? 答案就是有的，国有土地使用权证
几乎就是为开上友商专设的，就是他拍下地了之后就给他这个证，这个证
是五证之一，法律规定他就必须有，没有的话，这开发商的房子就会出
问题。

开发商的国有土地使用权证，在房地产里头就会把它叫做士地大证。那
么开上友商把房子羡好了之后，他要去做一个叫初始登记，这个初始登记
其实就是房地产的大证，也就是说相当于开发商的房本。开发商有了土
地证，开发商有了房本，他们房本办下来了之后，才能去给我们切割成
小产权。所以在开发商嘴里头，咱们买房的这些人又有一个名称叫小业
主。什么叫小业主 ” 就是开发商把房子分割销售了之后，那么这些买房
人变成一个单元一个单元的了，那么咱们买房人就皱叫小业主。咱们拿
在手里的这个房产证就是小产证，小产权证。我们的土地证就是小土地
证，这束是说它从它的大证里头切割出来的。这是房地产甲方语境里头
会这么讲。

那么中们放到平常寻常的交易里头去的时候，这个小产权又有了不同的
概念，它和大产权相对应。大产权其实指的就是正规的房子，我们经常
会看到在开发商的售楼的宣传里头，包括售楼小姐会给你说，我们这个是70年大产权，什么叫70年大产权 ? 就是说我们这个房子的用地是住
宅用地，按照咱们的土地的法规，土地不同用途的土地使用年限是不同
的。咱们国家的土地所有权是国家的，那么我们买下来了之后，这个所
有权也不能给你，我们只是拿到了土地的使用权。土地使用权是有年限
的，你就可以理解为它相当于是从国家租的土地，住宅的话你就能租
70年。所以这些住才用地上面盖的房子就被称作是70年大产权，你看
我是很正规的房子。那么咱们说到50年产权什么意思 ? 40年产权什么
意思 ? 它就是商用的或者是工业用地上凌的房子，它就是50年的或者
是40年的。那么50年跟40年的区别，可能你都是买住志。但是?0年产
权的就意味着这个，其实原来它不是规划用来做住宅的，而是商用的 ，
这个一会儿我们再讲。那么跟70年大产权相对应的就是所谓的小产

权。其实小产权指的，并不是说我不是住宅，我就是小产权，不是这样
子的，小产权所的是我这个土地根本不是国有的建设用地。就是说它别
说是70年了，它50年40年都不是，它是集体土地。
按照我们国家的土地法规，我们国家有两种性质土地，一种是国有土
地，一种是集体土地。国有土地是市政府的、市里的、县里的、镇里
的，那么集体土地就是各个自然村的，由全体村民共同享有土地的所有
权，他们是永久使用权。也就是说我批你一块宅基地，你看他巨基地证
里头他是没有土地使用权年限的，它可以永久用下去。
那么这些宅基地有的时候就会疏村集体和开发商直接合作，就开有友盖了
房子，这些房子也会流入市场。还有就是村民们手里不是都有他那个宅
基地吗 ? 他那个宅基地有的时候，比如说我们家老大、老二、老三，各
批了三块宅基地，我自己就盖一套三家人都住进去，盖五楼，然后一家
住一层，然后我再把另外两块地直接卖掉。在这种情况下，这个地如果
卖给本村村民，他就能过户。如果要是卖给了城市居民，城镇居民，你
是城市户口的，你是没有资格买它这个地的。我们国家法律规定茶止集
体土地流入市场。所以我们做市民的时候，你是不能去买人家集体土地的，那么在集体土地上，你比如说买了他宅基地了，你签了合同了也交
易了，但是你办不了过户手续，在这种情况下，这个也就叫做小产权。
小产权指的就是产权有下痉的房子，多数都是指的是集体土地。

在2007年的时候，中国友生了一个非党著名的案子，惑是在北京的画
家村，然后画家和村民之间打官司，村民认为房价上涨了，他把房子已
经卖给画家了，他要求确认合同无效，法院就判决合同无效。你们一定
要知道买小产权房合同无效。也融是说你买了他的房子之后，人家可以
随时通过打官司告你，把房子给你要回去。当然这个里头还有一个事 ，
就是法院会判房价升值的部分的70%归买售人，就是虽然合同无效，但
是毕竟它也有个缔约过失责任，卖你房子的村民一看房价涨了就毁约 ，
已这个毁约也要对他进行一定的处罚，所以房价上涨的利益里头，七成
归你，三成归他，这就是大产权和小产权。

保障性住房

然后咱们接下来说一说叫保障性住房。保障性住房它指的是什么 ? 指的
是经适房、两限房、廉租房等等这些保障性住房。我们说叫满五年可以
上市交易，听过这个概念吗 ? 就是有一些经济适用房买了之后 ，五年之
后是可以上市交易的，但是一定要注意，可不是所有的保障性住房满五
年之后都一定能上市交易，为什么 ? 因为保障性住房的政策是由地方推
出的，而不是由中央集中出来的。每一个地方都有可能制定自己的保障
性住房政策，每一套不同的保障性住房都可以有自己的合同。

前一段时间厦门大学出了一个事，就是老师们买了人才引进房，这就是
一种保障性住房。买了这个房子之后，突然发现过了没几年房价上涨
了，可是如果想把这房子卖了的话，必须要补交大笔的土地出让金。比
如说这个房子从100万涨到500万，你要想把它卖出去的话，涨价的这
400万你要把300万给政府，那这个老师怎么能干 ? 这等于亏大友了

吗 ? 所以这个保障性住房疡有一个门槛，就是说在你把它上市交易的时
候，你一定要去补缴土地出让金。什么叫补缴土地出让金 ” 因为大部分的保障性住房都不是通过招拍挂取得的，而是免费划拨给建设单位由建
设单位善出来之后，再摇号分配出去了。所以这些保障性住房当时是没
有进行招担挂的，他才能卖得这么便宜。
现在咱们说有的保障性住房一平米4500块，也有的城市保障性住房还
挺贵，商品房卖一平米9000，保障性住房卖一平米7000也有这样子
的。它确实是便宜两王，但是就便宜的不那么多。所以这个保障性住房
你再把它上市交易的时候，首先得问政府答应不答应，你把它上市。这
个时候有两种情况，一种情况是政府要回购，政府要吃抒房价上涨的部
分差价。还有一种是政府要限制几年之内不得出售，往往很多城市都是
把这两个政策合二为一，就是你只要买保障性住房，你想上市，那么第
一，几年之内不能上市，第二，上市的时候得问过政府，第三，上市的
时候得补交土地出让金，只不过是补交的政策会不同。

有的保障性住房补交土地出让金，一套房子一干块，有的保障性住房按
照总房款的百分之多少来交，所以天差地别。那么这个时候买保障性住
房，就一定要提前了解保障性住房的政策。如果要是你有能力买商品
房，可以不买保障性住房，你党得保障性住房很便宜，我买一套，那么
在这种情况下，你应该提前了解清楚这个保障性住房所对应的政策是什
么，然后再决定要不要买它。

那么有的朋友他不是说我摇号去买保障性住房，也不是说我是人才引进
什么这些的，也不是说我是单位职工我集资建房，他是什么呢 ?他是别
人和手里有保障性住房他去买。那么这个时候你就要注意，因为不是所有
的保障性住房，他都是可以直接上市的，比如说北京有一些房子，它是
可以直接上市的保障性住房，按经济适用房管理的商品房，它可以直接
上市，而且补交土地出让金也特别少。但是有很多保障性住房，是跟你
说必须是五年之内不能上市。那么这个时候就会涉及到，比如说五年之
内，你跟他等了合同了，这个时候这个房子还不能上市，那么这个房子
是茶止出售的，你把它给买了，那么在这种情况下合同无效。这个跟买小产权房一样，你想国家不允许你去买农民的房子，那是便宜，不允许
你买，你买了合同无效。现在国家说我这廉租房我这保障性住房我这不
人允许卖的，你去买了，那么对不起，合同无效。合同无效是什么意思
呢 ? 就是假设人家卖你房子的这个业主，他不想卖给你了，那他可以随
时去法院主张合同无效。一告你官司打赢了，房子就可以不卖给你了。
这个时候你就很亏，你想你这房子里头你买了房子，你以为房价能涨

的，结果还没等到房价涨起来，或者房价已经涨起来了，还没等到你能
出手，这个时候上家就把你给告了，把房子给要回去了，那这个房价升
值部分不就昭人家了，所以买保障性住房的时候就是一定要考虑清楚 ，
这个政策到底是什么 ? 你能不能从人家手里头完完整整的把这个产权买
下来。

拆迁安置房

接下来我们说一说叫拆迁安置房，有的时候也叫动迁房，叫回迁房，它
是根据语境不同，这个动迁是上海人管它叫动迁，其他全国地方大部分
都是叫拆迁，拆迁安置房。安置其实误是指拆了房子，要让被拆迁的这
些人有个地方住，所以要给他们安置。
如果安置的地方就在被拆迁的这个地方，比如说我在城中心王府井，我
把这块拆一套平房，在这块就地关楼房，我把业主安置在里面，这个叫
原地原址回迁。如果要是我把他们弄到五环外，那就叫异地安置，不管
是哪一种，上反正回迁房也好，是安置房也好，这种房子能不能买呢 ? 经
党有人会混淆概念，认为回迁房是一种保障性住房。也会有人说回迁房
是商品房，反正回迁房是便宜的，大家都竞得回迁房也可以买，因为一
拆迁，拆迁户手里头十套八套回迁房都等着卖。这个回迁房到底能不能
上市交易呢 ? 不一定，它是取决于这个回迁房的性质。我前面不是给大
家说到了说咱们都有什么房子，大产权，人小产权，经济适用房。

那么我们说我们这个回迁房基本上也就是这三种情况，大产权小产权 ，
经济适用房，保障性住房。为什么呢 ， 有的时候有些房子，它回迁安置的就是给你安置了商品房，有的时候有的房子给你安置，安置的就是保
障性住房，有的时候安置甚至连土地性质都没有进行变更，就是比如说
我在村中进行拆迁，把村民全部安置到村西去，那么这些房子都是集体
土地上的房子，它实际上还属于宅基地。比方说2010年的时候，咱们
北京著名的唐家岭，就是很多蚁族都住的那个地方，那个地方进行了村
民自治腾退，它那个腾退项目就没有把唐家岭的土地全部征为国有，而
是直接在集体土地上就地关起了安置房。那么这些房子目前还是属于宅
基地的性质。那么我们融说对第一种情况。商品房如果要交易的话，咱
们说能不能买，当然可以买，没有任何问题。

第二种情况，这是经济适用房，咱们能不能买 ” 那么这个时候就要看它
是哪一种经济适用房。第三种情况它是才基地，咱们能不能买 ? 当然不
能买，除非咱们是什么本村村民，但是这个交易里头又有例外情况，融
叫改底单。就是说当我们一栋房子被拆迁掉了之后，那么这个被拆迁
户，他跟开发商乙间首移的不是买卖合同，首先签的是个拆迁补偿安置
协议，就是约定我的房子被你拆掉之后，给我多少钱，给我多少房子。
等到这个房子落实到位了之后，他还要另外签订买卖合同，而且这个是
属于商品房一手房的买卖合同。签了这个买卖合同之后，那么他才能顺
理成章地得到这个房子。有的城市对于谁有资格签这个买卖合同，卡得
很死，但是有的城市这一块正好是一个监管漏洞，所以就会出现什么情
况 ? 就是张三家拆迁，但是安置房是可以安置在李四名下的。

所以惑是假设张三一拆迁有了五套房子，他就可以把这房子直接卖给李
四，然后由李四去出钱和张三一起到开发商那去，由开发商不再和张三
签合同，或者说跟张三签了合同之后，把名字改成李四的名字。这样的
话房子下来的时候房产证上直接就写着李四的名字，这样的话不但解决
了买房资格问题，而且同时还解决了税费的问题，就是因为这样买房的
话就省略了一个交易环节，在中间交易环节的时候咱们是要缴税的，那
么他这么买完房子之后就可以不交税。存量房与使用权房

最后我们再给大家解释一下，就是天于存量房的概念， 还有使用权房的
概念。咱们说这个存量房是二手房的法律称呼。在很多城市我们都是叫
仔量房屋买卖合同。在这个语境下，这个人存量房是跟谁相对的呢 ? 是跟
商品房相对。商品房本身也是一个大概念。就是说在有的语境下，比方
说我们说咱们国家这个建设房子的语境下，或者是《最高院商品房买卖
合同司法解释》的这个语境下，商品房它会涵盖了几乎所有各种类型的
房子，就是只要是房子的都可以叫商品房。是他是和保障性住房相对
的。

但是商品房在跟二手房相对的语境下，商品房指的是什么 ” 是新房。二
手房就是存量房，就是二手房，就是从开发商手里买的商品房。开上友商
手里买下来之后再卖把了，那个就是二手房了。那么我们国家现在其实
主要就是有两个主要类型的交易，商品房交易和二手房交易。那么我们
在后面的课程里头，主要也是给大家分别介绍买商品房怎么买，注意什
么 ? 买二手房垮么买 ? 注意什么，这是咱们比较主要的。

那么至于咱们前面跟文章刚开始的时候相呼应，不是说我要转让使用权
使用权房是什么 ? 我们这个车位是使用权的车位，我们这个是什么 ? 什
么叫使用权转让 ? 给大家说使用权转让就是租。那么咱们说什么叫卖一
个使用权转让的房子，或者说我们说什么叫使用权转让，其实就是租的
一个委婉说法，让你感党好像是在买。咱们说要租房子的话。一个月一
个月的付租金，或者是押一付三，一付付一季度的 ”那么可不可以我一
租租你20年，然后一次性把20年的房租全打给你，这我不也可以长久
的用下去了吗 ? 当然是可以的，法律也不禁止。所以这种情况下，实际
上我们在房地产里头就把它叫做什么 ” 以租代售，以租代售，就是说用
出租的方式，然后来卖你房子。说是卖，但是它的法律性质就是租。
那么一个好好的房子干嘛不卖给你，要租给你的原因很简单，因为这个
房子没有办法卖给你，比方说这个房子它是一个小产权，它是一个经适房，它是个违建，他本身就是人防工程的，那么它的产权就不属于卖
家，卖家没有产权，或者卖家没有合法的产权，他没有办法跟你进行过
户的时候，他就给你说，我要转让使用权给你。我在国贸上班，你就全
找到很多关于这个卖你这个农家院的小广告，说25万一套，可以在 是
京周边买一套农家院，一边种菜，一边享受着小别墅什么的等等，说得
非常好，那么这个时候他说的就是使用权转让，等到你真去打电话联系
去了，他就告诉你，他可以给你转让使用权，他可以卖你，像这种情况
经常会遇到什么这个国土局航拍，国土资源部航拍，一拍拍到了这有一
片这事看似是菜地，实际上都是违章建筑，然后就来一群政府工作人员
就给你都拆掉了，你这25万你就没处要去。

。 刘 2939

昨天

不好意思，问题没写完就友出去了，撤不回来了。上海公司只同意给租金回报率百分之四并
修改合同 ，有业主不同意起诉打赢官司，公司账上没钱执行不 7 ， 这种情况怎么办对业主
最有利，谢谢

。 刘 2939

昨天
徐老师你好，我在嘉兴买了一个小商铺，开发商包租八年，年租金回报率百分之八，现开发
商股权转让给上海一家投资公司，该家公司现在只同意给百分之四并

。 刘 2939

2天前师，父母年纪大，父母名下的房产是提前办理i
0

。 奔向暖阳
02-24

工程抵债房有什么坑 ? 有的商品新房无法办下

0

02-10

好
0

贷款是什么情况 ?子，合同中约定，收房的顺序是先交面积差价、税费，人尔后在验房、收房。我听过徐律师的

如何收商品房的live，不要先交钱、签字
时，是要老老实实交钱验房吗 ?
0

02-02

关于精装修期房交付标准。合同中约定的极为简单、模糊。

按钮，在合同中都没有体现。业主们的合
一起找开发商协商，重新拟定一个补充合
0

, 要先验房。但对于此种合同约定下，我们在收房

同都是一样的模糊，鉴于此种情况
则，可是感觉可能性不大。

承诺的指纹锁、云摄像头、紧急

上不重
征人台甬

要业主们好 ! 我要把躲坑十大秘籍也买
到。

0

liang

徐老师，请讲讲房产继承的坑吧，父母的房产是出售给下一代好还是以后继承好 ? 涉及的税
费等等一并讲讲吧售证，买受人表示予以认可。”

01-31
蚊合同中

居然有抵押 ?合同约定 : “该商品房所在土地
暂不存在抵押，但出卖人不排除日后将该商品
房所在土地办理抵押的可能，出卖人已明确告
知买受人该情况，买受人予以认可。同时，属
于商品房的楼栋，出卖人亦不排除日后办理在

建工程抵押的可能，但不得影响买受人办到

省对了吐层送露台。合同中约定 “规划上专属于特定房
屋的露台、 屋面 平台等独立于其他专有面积和公共

积的使用权归该房屋买受人专有，该部分的保修、维修责任视同专有部分。”
员 设计、规划部门批准的图纸可以由该商品房单独进入的屋面、屋项、露台的使用权归该

商品房的买受人单独使用”

这样的规定是否是有效规定，不是说顶层的屋面是整栋楼业主共有的吗，是否矛盾呢 ?

享受权利就要承担义务 ，
了?

这样的露台使用权，未来出现问题是不是就不能使用公共维修基金

关于露台的使用，大家都想做封闭式的阳光房，既然是有专门的使用权，物业管理可以干预
到什么程度，法律上有规定吗 ?

hi这

上汪01 .31

此拒绝收楼，”

考活

_ 合同中约定 : “该商品房在交付使用时，如属工程保修范围内的质量问题
的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉

“买受人在该商品房交付使用时，不得以对该商品房的装修和设备有异议为由拒绝收楼 ，”我买的是精装修的期房，这在收房的时候，请验房师检验是不是用处不大了 ?这样看来只和全

是存在地基基础、主体结构质量等等这些大问题才能拒绝收楼了吗 ?

徐律之前说要慎重收楼，在这样合同的情况下，是不是只能老老实实收房了呢，有没有什么
好的对策 ?

期待徐律的回答。

hi生活

01-30

开 合同里*商品房的基本情况\"一栏中 ， 为多人水导区 , 这是不是
压存在着猫导呵，按照规定，这一项是不是应该写清楚。 ( 我买的是顶
有)
功夫财经遂遥购买发截图
01-29

@昆明 经济师_陈添加gfxiaoyao发购买截图即可

01-26
请问下律师，如果买新商品房的话，交房后多长时间可以办房产证 ? 除了房产证，听说还有
不动产登记什么的吗 ?

01-20

徐律师讲的很棒 ! 点赞

1S1##y##8S36

01-25

在农村人种植土地上凌房子需要什么手续 ?呢，

谢谢徐记律师 ，

涡谢功夫风经 经

, 要

四 台6
和有

机 会进交流科就好了微信登陆APP
阅读体验更佳

打开APP

微信扫一#
学财经，长本

回到首页