02 第二讲 购买商品房和二手房的常见问题？

02 第二讲 购买商品房和二手房的常见问题？

产官司。我这是一个比较粗略的统计，我们把房产官司大概分成两类 ，
就是商品房的买卖合同纠纷和二手房的买卖合同纠纷，比例大概是一半
一半。也就是说在买商品房的时候跟买二手房的时候，买房打官司的概
率差不太多。为什么我要从打官司这个角度开始呢 ?

其实你经常代理这些案子之后会发现，基本上打来打去就那么几种，比
较划见。昌然上生纠纷是五化八门，但是最带见的纠纷其实没有几种。

比方说买商品房，最音见的官司不过就是五种。烂尾楼、质量纠纷、销
售鞭许、延期交房、还有就是规划变更，这是五种最音见的纠纷。我们
如果要是一开始在买房的时候，就对这五件事高度关注，那么可能就能
躲掉不少坑，买对房子。同理，买二手房的时候，最主要的官司无非就是买家告卖家、卖家告买家，房价上涨的时候，业主看到房价上涨这么
快，他束会毁约，他不把房子卖给原来的购房人了，想把房子高价另外
出售，业主毁约。在房价下跌的时候，买家又不想买了，那可能区了一
些定金了之后，就不打算再继续交首付了，不打算办银行按揭贷款了 ，
买家要欺购，在这种情况下买家要违约。有的时候可能跟房价没关系 ，
单纯的惑是买家丧失了文付能力了，或者是业主那边遇到了确实没有办
法再卖房子的情况。但是总的来说，因为房价上下波动已经产生规律
了，束只要房价一涨，业主可能就都毁约了。只要房价一跌，买家可能
就都不交钱了。所以说来说去，二手房买卖合同里头主要防的就是房价
的上涨和下跌引起了另外一方的违约。

那么我们说，我有一个观念，就是一直是建议大家买商品房不如买二
房。这个观念其实跟我们今天大部分普通人它是反着的，你们要理解普
通人买房子是在一个故事开头，我打官司是在这个故事的结尾 。所以
普通人买房子是基于对美好生活的想象。我给大家打官司其实就是现实
很骨感，来自于社会和我们寻常人的想象之间的碰撞，这也算是一种成
长。
所以作为过来人，就是每天都在吃亏、上当、受骗的过来人，给你们一
个建议，买房的时候尽量买二手房，不要买商品房。我们为什么愿意买
商品房呢 ? 因为商品房是新房，它比较新，没有别人住过。然后商品房
看起来可能会更漂亮，会让你的感受更好、更舒服，商品房可能相对来
说也更贵、更体面。那这个说得好像跟买车有氮类似的地方，你看我们
都愿意买新车，我们不太愿意买二手车，即便二手车相对便宜一些，我
们也还是更愿意买新车。那么可能这里头还有一些其他的因素在里面 ，
比如说我们要找媚妇，总是希望她前面女孩子没有那么多前男友，但是
我得劝大家，这些想法其实没有什么太大的必要，因为我们是用短短的
五年、十年来衡量一个房子的新旧。我为什么要这么说 ? 因为我们国家80年代之后才慢慢改革开放，90年
代的时候，大部分房子还是在计划经济下分房的，开发商的崛起也就是
在90年代的时候，到了21世纪，我们这开发商开发的房子房价猛涨 ，
所以我们普遍都对于过渡不是很适应。我们要知道在全世界，在人类的
历史上，这是绝无仅有的一个情况。这就导致我们自认为这个是很正常
的，其实我们恰好是不正常的，也就是你要到全世界任何一个地方去 ，
你会发现，其实房子就不是个拿五年、十年来衡量的东西，它就像天安
门长城一样，一个建筑物的寿命，可比我们的命长多了。

我们只能活短短50年、70年、100年就到头了，可是一个房子却可以在
那块屹立好几十年甚至好几自年，这都是很正音的，比方说我们的土地
使用权年限，大产权70年，可是又有谁30岁买房的时候能把这70年全
等过去 ? 所以就是我们说如果要是你不要站在这个点，而是通过时光隧
道，站在整个的一个你的一生来看房子，你应该看房子的寿命可以预见
的要比你长的多。我们说一个五多的小朋友和一个三岁的小朋友，他可
能就大两岁，我们能不能说五罗的小朋友跟三岁的小朋友他差很多 ? 其
实他没有卷多少。如果是房子，一个五岁的小房子和一个三岁的小房
子，它能差多少 ? 或者说一个三岁的小房子跟一个刚出生的小房子，它
又能差多少 ? 那我觉得年龄并不会让房子像人一样那么快速的衰老。
所以你说这个是五年前的二手房，这个是刚开盘的新房子，是不是五年
前的二手房就不如这刚开盘的新房子 ? 那可不是这样子的。但是这里头
也有一些例外情况，就是因为我们国家房地产市场才刚刚兴起，所以有
一些流行的设计元素，比方说简易楼、简子楼、弄堂，这些东西都是过
去历史遗留的产物。之后我们就有了像球窗，像花园洋房，像我们的顶
层复式结构，向我们的LOFT，这些都是新的概念。

随着我们不断跟国际接轨“，这些年新开盘的房子，培训在户型、结构上
也有相应的一些变化，就是风格上可能会有变化，所以有的时候你买老
房子可能会觉得风格上不是很适应，买新房子的时候，就会觉得这新房子可能比老房子更具备现代的元素。这个是五岁的房子跟十岁的房子之

20年前就已经规划得很完善的房子 ? 当然有了“，有没有今天有一些时
尚元素，但是都是坑的房子 ? 当然也有了，比方说球窗，其实在国外就
不是非常流行，但是在我们国家特别流行，它有内在的原因，我会在后
面给大家解释。今天我们先回到正题，我们先来梳理一下就是我们在买
房的时候，就是在选房的时候，我们该怎么有意识的规避前面说的商品
房的五种情况和后面二手房这两种情况。我们在买房的时候重点应该天
注什么呢 ?

首先我们先说买商品房，因为买商品房可能学问相对更多，但是我们可
能遇到的坑也更多，前面说的说我主张买二手房不买商品房，有一个重
要原因，虽然全国来看，每一年都有40万套房子打官司，20万套商品
房，20万套二手房，但是你们有没有统计过，哪种官司比较容易打赢
呢 ? 一般来说，在二手房买卖合同纠纷中，守约方的胜诉率是比较高
的，也就是说当你卖房子的时候，你不想卖给人家买家了“，买家来告
你，十有八九都会告颠。你本来就应该交钱买房，但是你交完定金之
后，你不给人家按期付款了，这个时候你的定金高概率拿不回来。

这惑是说我们今天的法律总是会相对来说保护守约方，在二手房合同纠
纷中，买家跟卖家都是基本上战斗力相当的民事主体，个体可能略有区
别，但是整体来看区别不大。当大家战斗力相当的时候，一般来说，法
律总是会保护谁呢 ?” 保护守约方的利益。那么当业主对开发商维权的时
候，情况就不同了。比方说那些卷款跑了的开友商，那么他弄下一堆烂
尾楼，那么我们烂尾楼的业主不小心买到了，他把房子和钱拿回来的概
率高不高呢 ? 比方说开发商在开发楼盘的时候，他有销售鞭诈，那他销
售欺诈跟你说要卖一个学区房，黄冈中学的学区房，结果等开盘交房 ，
他不兄现承诺了“，开盘说的好的东西交房都没有了，那么在这种情况
下，你告赢他的机会大不大呢 ? 所以我们说从律师这个角度讲，在打官司的时候，我买二手房，如果我是守约方，我告赢的机会就比较大，如
果要是我买商品房掉到坑里去了，我告赢开发商的难度就略大一些，所
以我们买二手房要比买商品房安全。

这不是说买二手房就不吃官司，但是买二手房就可以，作为守约方得到
更大的一个把握， 更大的一个胜算。在买商品房的时候，我们比较天心
的，束是一般消费者关心的大概有这人么几个 : 面积、价格、位置、朝
向、交通、楼层、户型，还有就是房价的走势。大家经单说这个房子 ，
我束想买一个90平方米的，我想买一个90平方米的两居，最好是离我
上班单位特别近，在哪个地铁，价格我的预算大概是多少，我希望我们
这个交通方便不方便，便利不便利，这个不光是买商品房是这样，买二
手房其实也是这样。

但是买商品房有个问题，它是属于叫期房预售，就是你在买房的时候 ，
尔只能去售楼处看他那个沙盘图，听售楼小姐给你吹牛，买二手房你是
可以去小区看房子的，这个显著的差异导致我们买商品房的时候见不到
货，交了钱买的那个房子，你等三年以后才能善起来，或者两年以后才
能交房。那么这个时候我们咒不容易判断出来这个房子是好还是不好 ，
所以买商品房是技术含量更高，但是风险也更大。买商品房的时候 ，
为基本上你就别指虱说通过看，用你的火眼金睛看出问题来。因为所有
的问题全部都是虚拟世界的，在那个地方有一块砖头，或者是有一个房
子，或者是有一个装修，你看不到，那么你束得全凭你自己的知识，判
断去猜，就跟买股票似的。那么咱们说如果要是假设买商品房小区，束
跟买股票一样，那怎么才能够决定买哪家。那么可能大多数人会想买股
票怎么买，看看他这个名字好听不好听，水岸明墅、心语家园，开发商
总会想各种特别好听的楼盘名字，我们看看这个楼盘坐落的这个位置 ，
他是在山乐还是在湖北，他是在市中心还是在郊区，他是在1号线还是
在2号线，大家是不是都是这样的一个习惯。他背后，首先它是哪家开发商。你想这个道理基本上人人都懂，说我们
应该从正规的开发商手里买房子是不是更安全，这是第一件事。第二件
事，我们很少有人考虑这么个问题，他开发商根本就不盖房。这件事其
实颠覆了很多寻常人的认知。大家觉得万科盖的房子，那质量肯定好。
绿地龙湖的房子那肯定得不错，那毕竟大开发商。可是大家忽略了一个
问题，就是今天我们的开发商主要就是负责干嘛，主要就是负责通过招
拍挂买地、做规划，然后他不盖房的，他要委托一家施工企业来盖房
子。正是因为开发商不负责施工，施工方不搞开发。所以房子好不好 ，
质量好不好，一半是开发商决定的，一半是施工方决定的。

第三件事是物业公司，我前面阅了一年2%，就是说一年有40万个买房
子纠纷，40万个买房的纠纷，都是签完合同，收了房子之后，你就遇
到问题了，所以要打官司。但是其实还有一个更大的一个事，更天文数
字的一个纠纷，是大家平时根本不意识到。是你在买了房入住进去之
后，你在小区里头会遇到一些粳心事。比方说物业公司没有履行他的职
责、小区的过圾没人倒、保安没有人看，你的车停在楼下，一不小心就
被划伤了，也不知道是谁干的。乔一阵大风，不知道从哪掉下一块玻
璃，正好磺在你的车项上，那么这个时候真是欲哭无目。那么这都属于
物业纠纷，物业纠纷的数量可不比买房纠纷的数量少。所以在买商品房
的时候，你不知道这物业好坏，你只能赁什么来判断，只能去赁物业公
司是哪家公司来简单的判断。

那我刚才说了，说买楼盘的时候先看谁在卖，这个卖房子的人好不好 ?
它卖在哪儿，其实都不是最重要的。关键是卖房子这个人好不好 ? 因为
卖房子的人还负责盖房子，他还负责指定前期物业服务公司给你提供物
业服务，你在里头住也归他管。所以这个时候我们就要关注开发商的资
质、施工方的资质和物业公司的资质，甚至我们说呀，我们要更关注开
发商的口碑、物业公司的口碑和施工方的口碑。

那么其实我们要真想看懂一个商品房小区值得不值得你去买，我们就看
育
交在这里呢给大家分享一个需要注意的事，一个开发商他可能是一个全国
性的开友商，但是他在任何一个楼盘开上友的过程中都要成立项目公司。

比方说我今天在山东济南拿一块地，那么我是母公司，我拿到这块地了
之后拍下来了，我马上就要成立一个项目公司。可能很多人不了解，也
有的人知道，他是有一个有限责任公司的这个。壳在外面套着，我比如
说我母公司是一个品牌，是一个母公司，我做项目公司的时候为了防止
我的商业风险扩大到母公司，就比如说这个项目没做好，财很多钱，我
为了保证我的商业利益，我可能就要专门成立一个有限责任公司，专门
就这一个项目。

所以你不要认为说中国这么大，只有一家万科，不是的，其实万科开发
A楼盘、B楼盘、C楼盘、D楼盘，它都是不同的有限责任公司。你在一
个城市可能在三亚，那么这个开发商是一个风格，他到了湖北去可能束
会成为另外一个风格，这个大家一定要注意。但是如果要是母公司的资
金链条断裂了，他往往也会辐射到子公司，也就是说妈妈不好，所有的
儿子都不好。但是如果妈妈很好，有个别儿子也有可能不好，妈妈的口
碑有的时候不能决定儿子的口碑。

但是通常来阅一个开发商在同一个城市，它发挥比较稳定。比方说妈妈
在全国有60个儿子，在我们这个城市它只有三个，老大、老二、老
三，老大、老二现在可能都已经是交了房子成熟小区了，老三现在正在
卖。那么这个时候你在买房之前一定要注意，不要光是拿着广告宣传单
做着小车到了老三的售楼处，跟售楼小姐一顿海聊，决定就买它了，不
要这样子，你先把老大、老二去转一转。如果老大、老二凌的很好，楼
盘很漂亮，乌语人花香。我们就想一般来说开发商应该是越做越有经验 ，

越做越好。如果其他条件都差不多的话，我们推测那老三应该不错。如
果你一得发现老大业主维权了，说这个房子面积缩水，老二维权了，说
这个房子天化板漏水。咱们就说老三出事的概率其实就大大的提高了。

买商品房的时候，这个其实是一个很重要的一个小小的知识点。我们说五种情况里头，烂尾楼、质量纠纷、销售欺诈、延期交房、规划
变更，这五件事跟开发商绝对都有关系，没有一件是它是脱开身的，尤
其是烂尾楼。现在趾们说，就是中国目前比较厉害的烂尾楼，像有一个
光耀集团，大家可能没听说过，就是他在全国都有楼盘，光焰集团破产
倒闭之后，全国的光耀项目基本上都变成烂尾楼了。但是这个种情况毕
亮比较少，90%以上的烂尾楼都是小开发商做的产品，也就是这开发商
基本上没有几个楼盘，甚至它就这一个楼盘，它就开发这一次，然后它
资金链条出问题了，所以我们在买房子的时候你买大品牌。你买央企 ，
买国企，买全国知名企业万科、龙湖，这些它有一个什么好处 ? 就是它
成为烂尾楼的概率可以大大的降低，那我总得烂尾楼肯定是最危险的一
个信和号。我们说通过买好点的开友商的房子，就能规避

施工方也很重要，因为大家可能没意识到，其实施工方是有口碑的，有
的时候施工方的口碑比开友商的口碑还要重要。A人小区用的是某个施工
方，B小区用另外一个，那么我们去了解一下这个施工方之前还有哪些
作品 ? 施工方的风格一般来说还挺稳定的，有一些口碑好的施工方做出
来的产品，它质量就是好一些。

物业公司其实最不靠谱。今天中国经常会出现拿物业公司当牌子，里头
装的这个壳，就是这个它借一个壳，但是里头装的这些提供物业服务的
人都是开发商的自己人。这个跟我们目前国家的制度有关系，所以物业
公司是我们关注的非重点。

在买房的时候，切尽图便宜。在一个小区买房子，在一个楼盘买房子 ，
在一个区域内选楼盘，基本上规律都是这样的。大家当然希望买聂宅 ，
希望买大开发商的房子，但是业主们经常会有这种，因为他优先考虑的
第一个问题就是价格，然后才是位置朝向这些，都是希望用最少的价格
实现最好的位置朝向，这个叫什么 ? 叫性价比。但是我希望大家一定要
注意，因为我们现在都是杠杆买房的，你多杠一点少杠一点，其实很自
由。所以我建议在一个区域内，尽可能的买房价的高点，不是买房价的低谷。这个道理基本上有点类似于我们买车的时候不买入门级乞瑟版的
车，稍微往上一点。这样对大家来说会比较理想。
有的时候最好的那个又万，束性价比很低了，贵的不合适。但是居中
的，甚至居中稍微偶上一点的，价格其实是可以接受的，尤其是一些城
市现在房价还不高，你阅这一平米都是6000到7000，那你就应该按照
至少6800作为基数来买房，不要特意去买那个5500的，出事的概率就
大大的提高了。

在买二手房的时候，因为我们买房的时候，我们那小区是看得见的。我
买房子习惯的第一件事是先把我想去的这个区域，比方说我在二环我要
在二环地铁某一站附近买房子，那么我就把地铁周边所有的小区全部先
圈出来，不要着急去找中介看房子，而是移看小区，等你化上几天时间
把所有的小区都转过一遍了之后，通过你在小区里的主观感受，往往就
可以基本锁定哪个小区才是你想要的。

我们说，好的小区大概有几个特征。第一，不是谁都可以随便进得去。
第二，小区管理比较规范，我们的绿色植物做的比较漂亮，有园林的沱
儿。第三个就是这个小区的业主们普遍都是把车停得规规矩失，停车管
理非党规范。第四个，小区里的电梯使用展好，楼道里头没有什么杂
物。第五个，我们说小区里面没有垃圾，非党干净，这些都是一个好小
区的标志。不要以为一个楼盘一开始开盘的时候卖得很贵，十年以后就
一定很好。有的时候我们要把目光放的更长远。我在国外的时候，就在
那个迪斯尼乐园附近看房子，同样都是在迪斯尼。那么有的小区一套房
子卖得很便宜，几万块钱束可以买，当然是美金。那有的房子在郊区束
要几十万。

今天中国，有的时候你看这个趋势它不明显，为什么我说不明显，就是
看中国一个城市的房价差的都不多，一个板块，说这个板块好，那么这
个板块的楼盘只比这个价格高，不比这个价格低。这是因为我们目前市
场里头还含有大量的泡沫，是我们这些年买房投资已经留下了一些病根，我们的价格并不能直观的反映这个房子真正的品质，小区真正的品
贰会决定在三十年以后，二十年以后这个房子的价值。也就是说今天可
能因为投资的原因，所有的楼盘都卖得非常贵。但是在二十年以后，一
个楼盘好不好 ? 一个楼盘它是贵还是便宜 ”两个楼盘有没有可能一个一
平米15万，一个一平米5万呢 ?

即便他们开盘价都是一样的，当然有可能。它的决定性因素在于什么
呢 ? 就在于物业管理。也就是说物业管理，小区的好不好，他要比我们
说在买房的时候，这个房子的价格贵不贵，更重要。你今天买房的时候
说，这个楼盘不错，卖的也不错，卖的也很火爆，很多人都去买。那么
它一平米卖8万，另外一个楼盘者小区，二手房不是新房子，那么一平
米才卖?万。但是那个二手房啊有可能在十年以后，二十年以后，你会
发现，他们无非就是一个20多，一个23岁而已，23罗的这个可能还很
好。20光的这个可能电梯都没得坐了。一般一个小区要是物业不好 ，
八年时间他的电梯就坏了。可是你要知道在买房的时候，你可没有机会
等上八年看这个电梯坏不坏。

所以我最后再强调几个天键性的问题，第一，尽量买二手房，不要买商
品房。第二，不要贪便宜。
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鹃

。 “小马没有草原

02-01
对小白来说太实用了
0

。 ”品味生活 6692

02-01

说的太好了，学了不少知识了
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学财经，长本事

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