03 第三讲 购买商住房和小产权房的常见问题

03 第三讲 购买商住房和小产权房的常见问题

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想说必你不容易

第三讲 购买商住房和小产权房的常见问题
人者 : 徐证0月o6日

24:23
今天给大家讲两种房子的买房注意事项。一种是商住房，还有一种是小
产权房。我们先讲商住房，商住房头两年比较火，甚至我看有的城市商
住房都已经非常流行了，基本上马路边你随便走过去，看着都是商住
房。我们说其实不是所有的商住房都是一样的法律背景。为什么这么
说 ? 就是有的房子底下是商面，上面是住房。就是说它下面是底商，上
面是个住宅，那上面的住宅是70年的产权，下面底商是50年，有的商
住楼比较夸张，底商有好几层，我们把它叫裙楼，就是像袜子一样，有
一个大屁股在底下。

我们看那个万达广场经单是这样，下面是大商场，上面是写字楼，商住
楼的意思就是下面是一家大商场，上面是住宅没有问题，这就是说它的
上面是住宅的，下面是商业的商铺。这个没有问题。我们更多说的商住房其实不是这样子的，我们更多说的商住房都是跟写
字楼类似，比如天津经常有这种房子，你看临街的有一大高楼，可能叫
什么公寓，挺好听的名字 ?你从下往上看，一个阳台都没有。外地面都
是看着像写字楼的外立面，但是它就是住人的，像这种就是我们平时经
常说的商铺，这个商铺它的这个特点是什么 ? 就是它从脚底下一直到脑
袋项上，全部都是?50年的或者40年产权的，规划的时候，它就是商业
的。
只不过有一些原因，它变成了住宅。为什么要变住宅 ” 从2004年到
2014年这10年房价一直在涨，在房价上涨的过程中，并不是说商铺的
价格也在涨，其实商铺的价格涨得就不多。比方说我们在北京二环里
面，在北京二环住宅的房价达到了6万、8万左右的时候，它的这个商
用的写字楼大概也还是维持在3万多一平米，当时的价格。为什么这个
商用的价格没有涨上去，因为它的价值主要是来自于出租。我们说北京
已经是属于一个非澡好的国际化大都市了。但是其实你要是从北京看 ，
写字楼的这个空置率上来说，其实还是挺高的。
住户的、普通住宅空置其实没什么太大问题，那空着就空着，大不了我
不住。但是商铺如果要是空着的话就亏挤了，因为商铺毕竟它就是用来
投资的，束是用来挣租金的，就是为了出租的，就是为了经营的，所以
如果租不出去的话，我们就说这叫空置。空置率越高，对业主来说就越
合适，尤其是它还有高昂的物业费。所以其实这些年由于市场上住户
比较多，炒的都是什么商住两用，所以很多的这个商业的地产项目在低
价拿了地之后，因为70年住宅用地很贵，50年的商业用地相对便宜很
多。拿了这个地之后，他就按照商业规划，私下分割改造成住宅，也就
是我们所说的商改住。在上海把这种叫类住宅，就是说用商业用地或者
工业用地或者其他用地去变更规划，做成住宅再卖出去。
这些房子在前几年比较火爆，也不一定是买的人很多，但是至少卖得很
火爆，惑是所有的商家都会说，说你看我这个房子非囊好，我这个房子不限购，因为咱们这几年最大的一个房地产的事件就是限购，商住房因
为是商业的，限购一般都是限住志，所以他说不限购。讲其有很多很多
优势，让很多年轻人一听挺心动，想着在我上班附近买一个商住房好不
好 ? 束有人问，那买商住房好不好 ?”值不值得买 ? 值不值得投资 ” 有没
有升值的空间 ?今天我给大家讲一些，束是可能平时你们不了解的天于
商住房的东西。

前面说的是产权年限，就是土地使用权的年限，50年、70年，咱们说
这商住房买的时候就比住宅少20年，它价格是不是也相对应该便宜一
些 ? 答案是这样子的，你如果要是去网上搜一下，大部分同地段、同档
次的商住房，它会比普通住志大概便宜掉三分之一左右，也就相当于是
普通住宅的三分之二。好比说这地方已经5万一平米了，商住房大概也
就是卖到3万出头，是不是因为少了年20年的产权，所以便宜 ” 它只是
因素之一，还有一个因素，商住房的公捧面积通常会比较大，也就是它
的得房率比较低，公挫面积和得房率这两个概念不用我解释了，就是我
们买100平米的房子，你要是一个住宪，你可能到手85平米，80平米 ，
你要买一个商住楼，你可能只能到手50平米、60平米，而且有的可能
还更低。因为咱们拿肉眼看不出来面积具体大小，所以有的时候只能听
售楼人员说，说我们这得房率最高，我们这70，不要听他，他都有水
分的。得房率到底是多少 ” 只有看了图纸，或者是自己实地去量了之后
才知道。室内的建筑面积应该是包括墙的一半，所以就是我们在量的时
候，也不要光是进到屋子里头去拿皮尺去量，图纸可能更科学一些，因
为毕竟楼板还是有厚度的。

我们说就是你平时正音买100平米的住宪，好比说3万一平米，那就是
300万，到手的时候，实际上它就是80平米，你可以在里面装修，还有
20平米是什么 ? 是公挫面积。现在我们要买商住，我们100平米，一平
米几万块，但是你买到手了之后，它只有50平米，所以100平米的住
宅，我们把它做成什么 ? 做成两居室，很大，每个卧室都很大，我们客厅也很大，做成三居宇没有问题，但是100平米的商住房，对不起，那
你做两居很难受，你可能最多就是一室一厅，这还比较宽敞一些。这就
是商住房价格低的一个非常重要的原因，就是它不只是土地年限少，它
主要是得房率低。所以在你买商住房的时候，你就要想到这个问题，就
是如果要是按照套内建筑面积去买，这个房子可能跟住宅卖的价格就差
不太多了。

接下来这些问题都是在新闻媒体上，你随便一搜就能搜到的，其实都相
对来说是小问题了，比方说没有燃气，比方说水电不是民水、民电，会
相对比较贵。比方说隔音不好，楼板薄，比方说龙蛇混杂，小区里头，
就这一楼里头什么人都有。因为商住房它有个优势，它原来是商业地
产，所以它能办莒业执照。既然能办营业执照，很多租不起写字楼的皮
包公司，就喜欢找这些地方，开个辅导班，做一个文化公司什么的，就
这种小公司都在这里面。所以你想人家做小公司，他就要迎客，我们以
前我们玩什么密室逃脱，经单就在商住楼里头租一间公井，因为便宜。

那你想一拨拔客人都要坐电梯，到你家隔壁邻居家去开party，去密室

最后咱们说商住房还有一个很关键的问题，就是它的规划问题。我们知
道，就是它本来地出来的时候，它是一个商业用地或者工业用地，不是
说开发商在后面开发的过程中才有规划，弄图纸什么的，不是的。实际
上在还没有进行开发之前，卖地的时候就有城市规划，城市规划已经把
它的主要的一些经济数据限定在那了，他要盖房子的时候就得按照这个
来。比方说它的层高，商业用地的层高是可以有五米挑高的，但是我们
平时住宅也就是三米，这个层高的区别、包括室内一个平层，它是如何
进行隔断、分割的 ? 它要设计多少的上下水 ? 包括它整个建筑的面积 ，
就是一层的面积，它的设计基本上就跟我们平时住宅是不一样的。

你想象一下我们要作南北通透的板楼，那你南北的距离就不能是太厚 ，
但是你要是作商铺，作写字楼，咱们经常看到写字楼都是一个圆桶状或者一个正方状，它的南北东西的距离就没有什么太高的要求，不需要你
的风从这边吹进去，从那边吹出来，办公的，谁给你开窗户 ? 不是开
的。所以这就是写字楼在设计的时候和我们的住宅设计不一样，开发商
拿了地了之后，他实际上是按照写字楼去先做一版规划出来，好通过政
府的规划验收，之后再通过宇内兴修，束是通过打隔断的方式，你就想
象原本这就是一个大的办公室，1000平米，由开发商来负责把它进行
重新的切割，但是因为我们说正常写字楼的单元切割，它是比较规整
的。
比方说我们看万达广场写字楼，它这一个单元格就100平米，为什么要
这么做 ? 因为有的企业它需要10个单元，好，那你1000平米，有的企
业需要3个单元，就300平米，有的企业就需要100平米，它非常灵活。

但是住宅不是这样子的，住宅经常会涉及到一梯几户的问题，比如我们
通常说一梯两户，一梯三户，什么意思 ? 一个电梯上去了之后，这个地
方就三家，一家90平米，一家70平米，还有一家120多平米，它的面积
跟写字楼面积是截然不同的。所以你看的就是所有商住房的设计，都跟
宿舍似的，一排过去，为什么 ? 因为我们的住宅面积比写字楼的最小单
元往往还要小，它的基础面积是60、70，当然了也有的商住房都大 ，

高端，就做成200，为什么喜欢做200 ? 原因很简单，因为200好分割
我们说商住房的秘密，其实就是对一个写字楼进行了重新的分割和包
装。甚至有的会找关系，为了能够当住宅好卖，他要在这里头装更多的
上下水，交更多的燃气，就是通欣气进去，有没有可能 ?” 有可能，有的
开发商就能做得到。但是这个事它有一个很大的风险，主要它其实是来
目一个政策的风险。就基本上到住建部，下到全国各地的所有的房管
局，他们都会反复强调不允许变更规划，你想一想也是这样，政府给你
规划，你却不按照规划走。对吧 ? 政府本来应该卖70年的，说这个地
方是卖50年的，为什么 ? 因为这个地方是做商业的，那个地方是做住宅的。结果你在商业里头也做的住宅，在住宅里头做的也是住宅，那这
地方的小学怎么办 ? 这地方的其他生活配套够不够用 ? 这个就给政府带
来了新的问题。那么过去咱们说，有的朋友们玩没玩过那个游戏，模拟
城市，你拉规划圈，拉一片蓝的拉一片黄的是工业的，拉一片蓝的商业
的，拉一片绿的住宅的，结果好你拉着监的的里面全是住宅，这不白干
了吗 ? 这游戏咋玩 ?

所以从政府的角度讲，是非常不喜欢有开发商出来破坏规则、规矩的 ，
那么就得想办法管，可是怎么管 ? 因为它不知道你盖出来是要卖这个住
宅的。它没有那么多人，天天就到街上去，看有没有开发商发传单这样
宣传，所以它只能被动地等。那么这个时候我们说大部分人根本不知道
违规的，消费者也不知道，所以他们也不会去举报，政府也就不知道。

那么这个规划验收有没有问题 ? 没有问题，因为开发商的规划本身就是
按照商业去规划的，只不过是事后规划验收过了之后，再去重新进行改
造，这就给政府监管带来了非常大的难题，它就只能在哪个阶段某个环
节去解决这问题 ? 就是在办房产证的时候解决这个问题。

开友商竣工验收通过了，规划验收通过了，那么就可以做初始登记了 ，
这个房子就归开用商了，但是下面一步是什么 ? 开发商要对这个商场进
行切割，做小产权。

那我是业主，我买了?0平米的房子，买了60平米的房子，买了一个商
住房，我是要租的。那么下面我就要办房产证了，可是在办房产证的时
候就出了问题了。因为对政府来说，虽然我监管不到你不去做写字楼 ，
但是我监管得到你把它切割完了之后去办小产权证，这个我监管得到。

所以当开发商想切割的时候，政府就知道了，政府就会说好，那你这个
不是按照我的规划做的，所以我不能给你办房产证。

甚至有的时候政府手段会更强硬，就是说那你这个我得了你这个规划是
有问题的，你这个地方不能有下水，这个必须拆挤。那你这个地方不能
有燃气，这燃气必须拆掉。政府讲这个对不对 ? 政府讲这个完全合理合法，没有任何问题。当然昌然政府也可以列款了事，但是我要求你给我
按照规划恢复原状，也没有什么太大毛病。所以在2017年的时候就出
现过类似的这种问题，就是当一小业主买了房子之后，他发现他房产证
办不下来了，他上友现政府不给他网签，他发现他这个买了房子之后不能
备案，不能签正式的商品房买卖合同。他发现他这个房子要和被“拆
违”，说政府说你这里头有违建你不能买。

那么遇到这些情况之后，业主没办法，他就要维权，政府做的对不对 ?
政府做的没毛病，那么是谁错了 ? 是开发商错了。可是我们买房的时
候，我们知道开发商错了吗 ? 我们不知道，所以我们可能就买了它，我
们买了它了之后我们就倒赴了。所以你要说咱们说商务房是楼上70
年，楼下50年，你觉得喜欢你就可以买。但是如果它是变更的规划 ，
从商业变成了住宅的话，那么这个时候它手续合法不合法 ” 开发商售楼
小姐肯定说你放心，我们老板非常有关系，有能力能给你通燃气，能给
你办房产证，你听不听她的，你自己决定，你是成年人。

小产权房如何买 ?

好，下面我们说一说这个小产权房，小产权房不能买，咱们一般都是这
么说，因为我这么说比较省心。其实小产权房可以不可以买呢 ? 可以
买，你要搞清楚，小产权房跟小产权房它也有不一样的地方。首先这个
大背景，小产权房一般指的是法律茶止交易的房子，万其是集中在集体
土地上，我们有时候会说一些回迁安置房，经济适用房，这些也把它套
小产权房里头云，其实绝大多数语境下，小产权房指的都是在集体土地
里头开发的那些房子。那么我们知道在2007年的时候，有一个非常著
名的官司，应该是画家村。我们这个村民，他把他的这个房子卖给了画
家，然后画家跟村民之间签了合同，一手交钱一手交货，他这个房子是
什么呢 ? 这个房子实际上是村民的宅基地。那么村民等到过了“，就是说
最时交易可能在90年代或者2000年初，那么之后十年房价一涨涨到了
2007年的房价很高，所以村民就想这样不行，这惑快拆迁了，我得把房子要回去。于是他就打官司告这个画家让画家搬走，说合同无效， 法
院就判了，说合同无效，为什么 ”因为城市居民你不能去买集体土地 ，
你不能买人家村民的宪基地，只有村民可以买，你是不能买的。这是我
们国家为了保护集体土地的一个政策，也是为了避免集体土地没有经过
政府就直接流入市场，因为它本来是应该经过政府进行征地，变为国有
土地之后再招担挂，卖给开友商，然后在你想交易环节这么多，中间这
个过程里头有大笔的钱对吧 ? 那么我们小产权房卖得便宜，为什么 ?
为它没有经过征地，没有经过政府，没有经过开发商，直接就进入市场
了，那当然就便宜。

可是小产权房又有两种，惑是我们知道合同无效是个前提，但是并不是
说合同无效了之后，那个卖房子的人他融不要赔钱了，房价涨的全是他
的，不是的。法院说那你作为一个成年人，对吧 ? 咱们说双方都知道这
个是不能买的，但是你们还买了，所以你们都有过错，可是这个责任有
大有小。那么作为村民那一方，他卖房子一看房价汪了，他就要毁约 ，
那么他就相对来说比较不诚信。所以是他责任比较大一些，我们说这个
居民责任小一些，这个责任怎么划分的 ? 三七开。三七开有两种计算方
式，在没拆迁的时候，按照房价评估出来的价格三七开。如果要是遇上
拆迁短么办呢 ? 因为拆迁的时候要对房子进行评估，有拆迁补偿安置政
策。那么拆迁的时候按照拆迁评估价的70%的利益给谁 ? 给居民。

这么一说这房子说不是不能买，而是买完了之后，如果房价涨了可以，
只能退房，你只能得到这个房价上涨利益的或者拆迁价款的七成，原来
那个业主能得到三成，所以，如果一开始把这件事想到，那就是我买个
房子，你宅基地卖给我，我却不能买你宅基地，我现在先给你?50万 ，
我把宅基地“买”下来，这引号的买。等哪天拆迁了，得到了200万 ，
这个时候你跟我打官司，结果就是我拿140万你拿60万，这样的话我们
一开始说好了。如果拆迁了，我给你60万不束完了吗 ? 对吗 ? 这样的
话我还可以多挣一些钱。所以这么想的话，好像小产权房投资没啥毛病。可是这里头也有一些问
题，就是要注意有的小产权房，它并不是违法，而只是不能交易。也就
是说你买它违法，可是这个房子本身是合法的，人家正正经经盖出来没
违什么法，但是有的小产权房房子本身就违法。什么情况下房子本身违
法 ? 你看村民，村民申请一块宏基地，在上头盖了房，我违法不违法 ?
不违法。那么如果我是村委会，我有一块地，本来养猪用的，我把它拆
完了之后找了一个开发商，我弟弟开的，我们在上开友了一个30层大
高楼，这个违法不违法 ? 一般来说这都是违法的。为什么 ? 因为不管是
在集体，还是在城市，你在盖房子的时候都要办建设工程规划许可证 ，
也就是我们前面说的五证之一。你只有办得建设工程施工许可证，办了
施工许可证之后，开工建设做好了，你才能够去办房产证。

我们以后再审视一个建筑物是否违建，它是违法的，还是它是合法的 ，
看什么 ? 一看房产证，二看建设工程规划许可证，有一个你都可以算合
法的。如果你一个都没有， 好，对不起，违章建筑。那么如果要是村委
会或者是村民他找了一块地随便着了个房子，没有建设工程规划，没申
请，这种情况非常正常。然后他惑卖给你了，那么在这种情况下，你买
了它，这个交易是违法的没问题，你买这个房子本身它也违法，这个时
候就会出现个什么情况呢 ? 就是“拆违”，违章建筑会被拆除，有这个
风险。

有的时候某些开发商，小开发商更没有底线。它用什么 ? 它用耕地去开
发房子，你要是在国贸走一走，你会看到国贸边上就贴着小广告，说什
么呢 ? 说25万可以在北京10公里范围内或20公里范围内，30公里范围
内可以买到一个别墅。你想25万就买别墅，那太好了 ! 什么情况呢 ?
就是要跑到河北跟北京交界那些地方，去找一些农田、农地、农用地 ，
然后在农田上头善一些所谓的蔬菜大棚，那个大棚面积很小，可能菜地
就十平米，但是用来看大棚、看菜地的小房子是允许的，就是可以建看
菜地的房子，这个房子盖两正平米，这别墅不就出来了吗 ?这个思路其实就是打了法律政策的一个漏洞。你看我这菜地，我这没毛
病，但是不能当政府是傻子，我们国土部它有航拍，经常对着我们这农
田，我们说国家的政策为了保障我们的生存问题，它必须要保证农用
地，万其是耕地，是不能随便被征用作建设用地的，你虽然这几年房地
产市场这么火，大家有什么地都拿来开发，但是有一种地是绝对不允许
去兰楼的，那融是用来种粮食的，你想没粮食了全国人民吧什么 ? 所以
国土部有航拍，定期地去检查这些基本农田，这些农田耕地上面它有没
有盖房子，一旦发现马上跑过来，就全都强拆把，这种情况是非常非常
单见的事情。

所以束是你不要说我买了这个东西之后被拆挥了，被移为平地了，我再
去找政府去。你不要找政府，因为政府拆它没毛病，你找谁呢 ? 找开发
商 ? 往往这种开发商在完成这个项目之后，钱基本上融全都被卷走了 ，
这个人基本上你也找不到了，那么你这个时候你要阅再把钱拿回来，已
经拿不回来了。

所以买小产权房有没有可能 ? 可不可 以买 ? 如果这个宪基地它本身合
法，你最多不过就是以后跟人打官司，不是什么大事，至少钱还有可能
拿回来，可是如果一开始个别小产权房，连合法建筑都不是，它就是违
建，那么这个时候你买了它，你的钱跟房子都拿不回来。有的人存在侥
幸心理，说没关系徐律师，我们好多人都买了这个房子，我们都在里面
住，它不会被强拆的，法不责众嘛 ! 那么我们说，大家都是成年人，都
是理性的人。我跟你讲人存在过年的时候被拆掉的，那你这时候可以说不
是所有人都被折了，这没问题，我也承认。但是买不买自己判断，我们
都是理性的人，都可以自己作出判断。

评论

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鹃

。 洋帆 50504天前

寸普的非常好

张玲 8247

02-17

听了老师的课真好

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