05 第五课 如何选个好中介

05 第五课 如何选个好中介

第五课 如何选个好中介

当前社会我们买房的时候跟中介公司打交道 ，有的时候比跟业主打交道
的机会还要多。999%的二手房交易现在基本上都是通过中介完成的, 有
一些中介不光卖二手房，还卖一些商品房，只不过是他不像房地产销售
一样拘泥于同一个楼盘。在通过中介买房子的时候，中介公司最不希望
的就是买家跟卖家直接交流，因为这就意味着跳单的可能性也就随乙大
大的提高了。现在大部分城市的中介费都是在19%到3%之间，这就意味
着一笔中介费的佣金可以动辑达到十几万，几十万，最便宜的也得几万
块钱。这个钱不便宜，就导致买家和业主经常会考虑能不能通过绕开中
介来省探这笔中介费。所以但凡是在市场上呆的时间稍微长一点的中
介，那么他们都会不断的银买家、卖家、被客户、被施吾大众教做人。中介经党被我们想象得非营坏，六中介会做很多不好的事情。甚至在你
买卖交易的过程中，也经常会觉得中介惑是一群旷子，是一群忽您人
的。但是其实我们说中介，他有的时候经常被客户坑，被客户骗，客户
叫你去看房子，未必就要真的从你这买房子，客户通过你去成交，客户
毁约了，可能说都是中介的错，客户会撒诉，经钊会当着中介的面一
套，育着中介的面一套。最主要的是客户会跳单，把你平枯的一溜够他
们双方认识了，于是他们惑上自己交易了，把你给跳开。有的时候他们还
会去找很多个中介，然后让这些中介公司越来越觉得，从业人员越来越
帝得工作的压力很大，必须要互相防范。

在买卖交易过程中，只有买家、卖家和中介这三家，由于跳单的原因导
致大部分的中介人员都希望只和买家单线联系，只和卖家单线联系，成
为双方中间的一道防火场。再加上这几年中介行业帮展的速度这么快，
龙岂混杂，门槛又低，基本上我们说，在今天中介不但垄断了99%的房
源信息，同时它还符断了买卖双方的一个交易的信息优势，它侍断了沟
通的渠道，它能让买家不知道卖家的电话，不知道卖家的房号，不知道
卖家的联系方式，让买家没有办法跟卖家直接成区。那么在这种情况
下，我们买房可能总共跟业主见不了几面，但是天天都要跟中介联系。

选择一个靠谱的中介，有的时候比选择一个靠谱的业主还要重要，因为
你跟业主才见几面，你跟中介可一定是要至少打上三个月到半年的交
道。
大中介vs小中介 ?

我们先从选择中介公司开始，是选择大的中介公司，还是选择小的中介
公司，从一个小区往外看，一个小区底下，励其是大一点的小区，下面
一排底上，从左往石数，链家，我爱我家，21世纪不动产，麦田地
产，基本上都有这几家，在北京上海都是如此。你一眼望过去，红的、

蓝的、黄的、绿的。那么我们说像这些中介公司都是属于有品牌名气比
较听亮的中介公司，还有很多没有品牌名气也不响亮的中介公司，我也想不起来他们叫什么，你也不认得他们，但是你知道他们也是中介，可
能哪天我们一时兴起就和这些中介公司打了交道。那么选这些小的中介
跟选大的中介有区别吗 ” 有的人可能会想其实都一样，反正我平时也不
买房，就偶尔买那么一次，我生么能分得出来小中介大中介。

那么我们说作为房产律师，我强烈的建议大家买房一定要选大的中介公
司。

因为你们可能没有跟我一样，或者跟其他受害者一样遇到什么情况，比
方说买房买到一个被法院查封的房子，中介公司提前没有调查了解，这
个业主已经从了一屁股外债，他急着卖房，就是拿房子套一笔现金，其
实他的房子已经被法院给查封掉。我们这个买家一下子几十万首付付过
去，然后扭脸，你想这个本身就是个统子，束是一个老赖。她在外头已
经太了很多钱了，他现在被高利贷仍债，他才卖房子。所以他这手拿到
你的首付，他会不会还给你 * 不会的。你惑没办法，你只能去跟他打官
司。

这个时候咱们说买卖双方之间这个卖家有一方已经瘫痪了，你打赢了官
司，钱也拿不回来，那么你且么办 ?你只能去找中介，让中介来赔偿你
的损失。我们说大的中介，中介公司出现这种事，他是非常丢脸的，非
党雪人的，你说你这么好的中介公司纤么会能出这种事，答案是仍然可
以出。不要认为大中介殉一定专业不是的，仍然会出这种事。但是大的
中介公司会蔡你买单，就是他会赔钱，他给你造成损失了“，他就给你赔
钱。小的中介公司融没有这方面的能力了，他不会赔钱的，他融跑了。
直接天门就是了。

还有你听说没听说过有的中介会直接拿了业主的购房款就跑掉了 ? 会
的。攻至有的中介公司都会这样。小的中介他说了，来，哥，你这个首
付款你先打给我，我给你个账号，你打给我。我们作为买房人，出于第
一次买房，他没有这个防沧心理。他部得我找到中介，这中介就是为我服务的，它一定是一心一意为我
好，他不会拿我钱走人的，但是就少了这一层防学心理，很多人这不是
说一个两个人成百上千的人，他会把钱直接给中介，綦至是给中介个
人，他不是给中介公司而是给中介个人。这个中介个人会跑，直接就拿
了钱他就不于了，因为我们说现在中介人员流动性特别大，一个中介公
司1万多人，一个月他要招几和干人，他一个月他要离职几千人，因为工
作压力非党大。那么我们说这个中介他什么人都有。有的中介你要是说
把几十万放在他个人账户里头，他可能这一非子没干过坏事。但是殉你
把几十万放进去了，那他就不得不要干一次了。这是因为你对他的信任
实在是超过了他的承受能力。太信任了。钱是无论如何不能直接给到中
介个人的，但是就是有人给，这给了之后中介个人就会跑。

我们说小的中介会友生这种事，大的中介会吗 ” 答案是也会。但是大一
点的中介如果皮生这种事，那对不起，我作为公司我管教不严，我出了
这个事情，你有责任，那我也有责任，所以我愿意赔偿你的损失。大的
中介公司它会赔偿我们的损失，这种事在北京都发生过，很大很大品牌
的中介。那没办法，他人员太多了。那么如果是小的中介，我很遗慑 ，
你怎么信他我也很难受，因为它郑了款跑了之后我也找不着这人了，但
是我没有钱赔偿你的损失。你要是来找我，那我破产好了“，天门大吉好
了，我没有钱。所以买房子一定要找大中介，这是最基本的原则。

在说完大找大中介了之后，下面接下来是我们在买房的时候，我们诅生
么选择，跟谁来合作 ? 跟谁在打交道 ? 我是跟链家还是跟 ? 我爱我家 ，
我是跟这个店家的张店长还是跟我爱我家的小王，我该跟谁合作 ? 我们
记住一个基本的原则是，我们首先是根据小区选合作的中介。

一个中介全司，它有很多个门店，但是因为今天我们的这个市场经济点
展已经非常非钊好了，大部分的城市中介门店星罗棋布，就基本上就是
一个居委会的网格，有多少个居委会，就得有居委会程实的中介门店 ，
每个门店跟每个门店之间它都是有一个边界的，比如说从我们这家门店，A门店往那边走三个楼盘就到了B门店，那么我们跟B门店之间我们
既合作又竞争，为什么 ”因为在过去那就到了CI店了，那边我们就不
是我们的地盘了，所以我最熟的无非也就是以我这个门店为半径，以我
和Bi店之间的这么一个中轴线，一个这个轴心转一图，方圆百米，方
圆干米的沧围之内，这所有的楼盘是我的地盘，因为在这个地盘内B中
介C中介跟我没有任何竞争力。

我的竞争对手就是在我家隔壁，隅壁的隔壁，隅壁的隔壁这几家，我自
己在店员内的竞争对手就在我们店里头，十几个中介每天早上7点钟上
班 ,11点钟下班是党态，我就跟这些人竞争，一个小区，我这周边这
个沁围内可能总共只有五六个小区，一个小区可能就出二十套房源，我
们所有的人就拼这一百套房源，每一个中介、每一次成交大概需要出去
25趟，市着客户看25套房子。但是市场上的房子本身就那么多，丢失
了一套房产，就丢失了一个商业机会，丢失了一个客户，都是一个买
家，就丢失一个商业机会，想让买家跟业主之间成功的成交一次，中介
一定要付出极大的竞争压力。

那么我们既然训了有这种就是一个半径，有这人么一个活动半径你就知道
了。就是当你选择的小区惑决定了你可以辐射到哪些门店，反向的辐射
到哪些门店，比如说我选一小区，和那么基本上就是这六七家门店里头选
一家，每一家门店就那么些店员，所以基本上你要买房子，这个中介就
从这些店员里头出，你很难跨过地域。说我就运用中介就是张三，我懿
跟张三合作，张三你给我去找一个别的区的房子，这个张三也做不到 ，
为什么 ? 因为他就只融他附近这几个小区几个楼盘的房子，其他楼盘他
也不束。当范围已经缩小到这种程度的时候，其实还是依然有很多可以
供您选择的服务对象，服务人员。那么这个时候我们就要比看谁更专
业，谁服务更好，谁的价格更低了。我们首先通过不断的选小区，选楼
盘，选房子，基本上锁定一个小区出来的房产，这个房源基本上在下面
那些门店每一家都有。所以当我们大概知道这个小区，我看过了他的三居室户型，看过了他的
两居室户型，因为一个小区它户型总是有限的，之后我基本上已经锁定
了这个小区，大概我想买一个什么样的房子，什么样的面积，什么样的
平米数，那么符合你标准的楼盘，房子、房源、业主，基本上记就剩那
么两三个备选对象了，这个时候你就要到不同的中介去咨询、询问，比
如说我想问一下，我刚从这个A小区出来，我刚刚跟着A中介去了一小
区看了，看看他们那地方有一个房子，你是B中介，我想问一下你们有
没有那套房源 ? 对方说有，说有 ，OK，那我问一下你，你这个房源你
们的中介费怎么收 ? 佣金怎么收 ? 那边说收1.5，你收1.3干不干?
通过这种方式可以砍价，找到比较低的价格，法律其实是允许我们在多
个中介公司千握同一套房源的情况下，去选择一个服务价格相对比较优
惠的这么一个合作对象。

你也一定要明蝗，束是当我们找中介融你去看房子的时候，我营得这个
规则要先讲好，就是有可能我希望你给我一个最低价，我不一定要从你
这，因为如果别人给的我价格更低，而且他也正好有这套房源的话，那
么咱们说买卖交易，还是要看谁便宜对吧 ? 如果要是别人能1.3，那你
也得给我1.3，你要不能给我，那这套房子，你虽然市我看了，但是我
不能给你等任何东西。中介市你去看房子会让你去签一份文件，这个文
件是看房单，是他劳动过的成果，是一个证明。但是有的时候你可怜
他，你给他签了这个东西，这当然没有问题，但是你一定要注意，有的
中介他有的看房单，其实是有猫腻的，你一签了那么你好，就让你放弃
了你选择的权利，那么这时候这份已经不仅仅是看房单了，它已经成为
一个合同了，你就不能随便签了。

为什么 ? 因为你跟他襄的时候，如果要是他提前跟你进好，务签好了合
同，说你只要让我市你看到房子，你惑必须通过我，那么当然没有任何
问题，但是如果提前他没说，你跟她已经把房子看完了，他突然拿的东
西让你签，这个时候这个字是万万不能签的，因为咱们毕竟没训好。我知道最坏的情况，有的中介已经发展到什么程度了，发展到惑是说他那
个看房单，本身就是一个赚钱工具。如果你不提前防学，签了他的看房
单，你不知道这个事情，他就会悄悄地拿着看房单去告你，他会故意在
看房单上签一个错误的联系地址，为什么要这样做 ? 丈是为了避免你祝
法院送到传票。

我们说在看房单上头，他有一个约定，就只要是他市着看过房子的，不
管成交没成区，都要付中介费，都要付几万块钱。这个正常人他都不愿
意云做这件事，但是就会有人不小心看都不看束签字，你只要一签字他
就会打官司告你,可是如果要是你真的上庭的话，你就会说，当时我也
没看，你这个价格也太贵了，你皇么能这么贵 ? 这个时候法院有可能就
会觉得确实是不公平，是霸王条款，不支持他的诉求。那么他怎么避免
这个问题 ? 他就是在等这个看房单的时候，因为那看房单上你要留联系
方式，他故意把联系方式写销，比如说你在3532小区住，那么他惑故
意给你写成3534，这样的话法院的传票就没有办法送达到你那去。法
院没办法送达传票，他就只能公告送达，这一公告送达。你肯定看不
到。因为是登在报纸上的吗 ? 一个小豆腐块你看不到的，现在谁天天看
《法制日报》，到了开庭的时候，中介去了，你去不了缺席审理，那么
法院没办法，只能判人家中介胜诉，让你给钱。等到胜诉判决一拿到 ，
这个时候那真是欲吴无目了，这其实都已经接近于诈旷了，只不过是因
为它的隐蔽性很强，它隐藏在中介服务里面，然后它又有一个合法的外
衣，所以有的中介公司总是能得偿，一年都能搞回很多钱来，我们在买
房看房的时候这个看房单一定要谨慎慎重的签字。

我们可以通过别的形式去给人家跑一赵，你说你陪我跑一趟也不容易 ，
我给你包个几百块钱红包，我也愿意用你，但是你要服务好价格便宜 ，
我愿意用你，如果人家跟你都有这个房产，人家服务比你好价格比你便
宜，咱们愿赌服输，大不了我让别人市着我再看一次又憾么样对吧 ?好，这是天于看房选中介的事，下面说一说这个中介公司，我们认为它
好和不好的标准是什么 ”我硕望大家一定要有一个就是清醒的认识，就
是不要认为中介公司他就一定是专业。这个专业它有两层含义，一个是
说他在服务的这件事上，就是买房卖房这件事上，房地产的事上头他专
业。
中介不一定在这件事上专业，其实他应该在这件事上很专业，就是他是
我们目前能够讲出来说，这过户需要人花多少钱，对吧 ?我700万买的房
子，业主标价700万，我要买到手要人花720还是730，这个重要不
要，这个太重要了。我这个房子多长时间能过户，从我现在开始买，我
多长时间能买到手 ? 从我现在开始卖房子，我多长时间能卖出去，我能
收到尾款这个重要不重要，这个太重要了。交易的流程，它的专业性 ，
因为每一个地方，每一套房子，每一个房子对应的它的房管局，他不
同，所以这个房管局他有他的交易特性，你像北京有的房管局，他排队
排很长时间，它过户时间就长，有的地方排队时间短，他过户时间束相
对短一些，这些信息甚至是会影响到我们是守约还是违约，有的时候在
我们能力不能及的时候，比如说我们可能在筹集资金的过程中需要一定
的时间周期，但是因为他中介的错误判断，导致我们合同约定时间太短
了，导致你没有办法周转开，那么你不得不就去借一些，钱借钱的话就
有这个成本利息成本，但他就直接给你造成损失。

所以为了避免这些情况，我们首先要确定就是中介不一定是非常专业
的，那么我们怎么解决这个问题 ” 很简单，丈是因为中介很多，一个门
店它有很多人对吧 ? 然后不同的门店它有不同的中介，那么通冲来说它
们襄的可以八九不离十，但是我们就要避免他真的离了那么一点点 ，
为涉及到合同的问题都是非常严谨的，差一天都不行，所以我们可以找
A中介，问完之后再找中介B中介去问一下。B中介问完在找C中介去问
同样的问题，大家如果襄的都一样，那这事就没有问题了。在一些可雹可右的事情上头，尤其是左对你买房有好处，右对你买房没有好处的事
情上头，正常的中介都会能左就左。

什么意思 ? 就是因为它只是一个目标，就是要促成买卖双方签订合同 ，
签了买房合同。那么所以就奔着这个目标，而不是奔你的交易安全，不
是奔着什么，你如果说这个房子我该不该买，你看现在业主都不在，业
主本人不在国内，是他区爸来卖房子，我该和么办 ? 这时候中介就说没
天系，都是这么卖的。他这一没关系，可能就真的把你给没关系了，房
价一涨人家不卖给你了。

那么中介公司在这些问题上他的回答，他也不见得是专业的，那我就说
这个事情是问题的第二个层面，不要认为中介公司他在法律上是专业
的，同时不要认为中介公司他有义务对你好，甚至你不要认为中介公司
以后她会上法庭给你作证。我们说我们讲这个课，主要是考虑到我们要
安全的买到房子，我们不想打官司，我们不想出现各种问题，我们希望
顺顺利利的走过这个过程，能买到我们中意的房子，但是你要知道我们
大概有二十五分之一的概率买房子的时候他就会买到有问题的就会有争
议有纠纷。

只要是房价在波动，只要房价上涨了，业主总有可能毁约，只要房价下
跌了，那么我们买家极有有可能会不愿意买这个房子，纠纷总会发生。

为了能够避免以后发生纠纷，我们平时就要想就是在假使纠纷发生的时
候，中介扮演着最重要的角色，为什么 ? 第一合同他签的，中介去弄合
同，第二个是整个交易流程，中介公司是参与的最重要的角色，因为总
共就三个角色，买家、卖家和中介，

一发生纠纷是买家和卖家之间发生纠纷，那么买家卖家发生纠纷，谁也
不知道真相是什么，这个时候听谁的，只有一个当事人，就是中介公
司，他搁那块看着，他在那个地方见证着你们双方之间谁做了什么承
诺，谁是怎么说的，当时买房的时候都提了什么问题，然后于是这个中介公司的证言，吏成为了我们以后决定官司胜负的最重要的一份证据 ，
中介公司生么作证 ?

你说徐律师，你阅那个中介费都是我出的，我那中介费出了好几十万 ，
那我这个中介应该算是我请的，他怎么会向着业主呢 ? 他和伍么会不听我
说话呢 ? 他怎么会不蔡我作证呢 ?

我跟你讲，真的是中介公司不一定会蓓你作证，因为什么呢 ? 融是如果
假设我跟你卖了一套房子，这套房子我已经做成了这一单，我也收了中
介费，但是突然打官司了，如果打官司的话，我们说假设这个交易没有
成功，你会不会要求退中介费 ”当然是有可能要求退中介费的，如果假
设按照合同约定，你同意退中介费，解除这个合同的情况下，那么业主
那一方他会不会出这个中介费呢 ? 是有可能出的，就是可能这个合同如
果正弟履行是你出中介费，如果没有履行成功，如果毁约了，其实是
人家业主出中介费的，这是第一个。

第二个就是虽然是你付的中介费，没有问题，但是中介费的佣金和提成
可没到人家中介手里，中介上头还有一中介公司，如果一旦发生纠纷的
话，这个佣金有可能就没有了，这个提成束没有了“，并不是说你钱没
付，而是这个提成没有了，因为这个钱现在人存疑，搞不清楚这个钱以后
会不会退，所以中介他拿不到这个佣金。但是有一点是可以确定的，你
绝对不会再买这个房子了，因为你打官司了，你解除合同了。可是业主
他还要卖房子，毕竟业主没有把房子卖给你,所以如果你们两个调解
了,业主给了你几十万，和那么这个业主还要再卖房子，这个时候其实你
想一起，在这个买家卖家还有中介这3人的会议梨上，其实只有你是黯
然离场的，拿到违约金直人了，那个业主还要继续卖房子。如果中介公
司当时给业主做了不好的证，比如说你买家说得一口咬定就是业主毁
约，中介也说就是业主毁约，这个时候业主是毁约了，房子不卖了，那
么业主要不要再卖房子 ? 要的，这个时候他要不要跟中介合作呀 ” 不跟
你合作了，因为这块还有别的中介，我跟别的中介合作就是了，这样的话中介公司就丢掉了一个客户，所以中介公司他在蔡你作证的时候未必
全心全意为你服务。中介公司在给你签合同的时候，他又不是律师，他
也不懂法律，中介公司他只有一个目标，中介也只有一个目标，他就是
和望能够促成你买房子。

他只有一个目标，就是促成业主和买家之间签订有买卖合同，交钱并且给
他交中介费，他的目标是那个作金。在这个基础上，中介公司他能不能
给你提供良好的服务，他能不能遵守这个契约的精神，他能不能给你一
个对你有利的合同，这些全部都要靠我们自己来争取。

当然了选择一个好的靠谱一点的中介，可以让我们和争取的成本相对降低
一些，可以让我们有一个可以依靠的买到好房子的一个伙伴，如果选到
这个中介比较差，专业性有所欠缺，人品也有所亏欠，那么我们可能在
买房的过程中不但要跟业主进行战斗，还要跟中介进行博弈，那么殉款
死了。所以在买房的时候选一个好的中介是特别重要的，不在于专业 ，

因为专业问题可以通过咨询来解决，容询房管局、咨询律师，不在于专
业，而在于守不守信用，严谨不严谨，为人靠谱不靠谱，诚实不诚实。

那些总是一味地去劝你，讲一些诺话，尤其是撤诉，这个是非常普遍的
一些事情，我们可以通过一些小事判断出来，经常撒谎的人尽量不要跟
他合作，说话不靠谱的人尽量不要跟他合作。对你不利，但是对他有利
的事情他总是往那个有利的方面去靠的这些人，不要跟他合作，还有就
是尽量选一些资深的，年纪比较大的，然后一看殉是在这个地方呆的时
间比较长的，比如说已经是人家就是店长了，那么选一些相对你认为比
较可靠的一些人来合作，会对我们的这个交易更加有力。

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。 ”有勒夫财经逍遥购买发截图