07 第七课 夫妻共同房产如何签约

07 第七课 夫妻共同房产如何签约

国人者 : 徐斌03月0日
上各10:00
24:59

我的一个朋友和他的女朋友处了好多年，两个人都快结婚了。这个时候
女朋友出国留学去了，异地恋不是很稳固，所以很快融分手了.-我这个
朋友条件也不错，很快融又找了一个对象 两个人也快结婚了。这个时
候他来找我，求我帮个忙，说如果要是这个忙我帮不上他的话，他这个
婚惑结不成了。和拍么回事呢 ? 其实朋友条件很好2” 在市里面是有房子
的，他目己买的。但是他买这个房子的时候， 正好是跟他前女友的热恋
期，那个时候他还没有想到，以后会有一天他没有跟这个女孩子在一
起，所以当时在买房的时候为了能够表示自己很有诚意，所以这个哥们
束把他这个房子的房产证写到了他前女友的名下。我们现在知道是前女
友，当时还不是。现在快结婚了，他老流心比较大，一直没提出看看房产证什么的，所以
这个事也就基本上快蒙混过去了。但是对他来说，这个事情如果以后 ，
就是因为咱们可以预见的，这是一个迟早纸包不住火的这么一件事。一
有旦被妻子友现，那么可能就面临着离婚的问题。所以他和关望能够在两个
人领证绪婚之前尽快处理此事。更何况这个房子还一直在还着房贷。房
贷繁么还呢 ? 就是这小伙子每个月要把钱转到以他前女友为名义开户的
银行卡里面， 每个月都要转将近一万块钱。所以如果要是他和现在的妻
子一结婚了之后，这两口子一直拿着工资往前女友的卡里打钱，这个钱
算是给谁的呢 ? 所以他希望能在结婚之前尽快解决这个问题。这个时候
我们律师就要帮助他去起诉已经出国留学的前女友，帮他把房子要回
这节课我给大家讲，就是我的一个基本的态度，是希望大家不管你是男
孩子还是女孩子，你都不要用自己的钱给别人买房。我癌得这是一个非
党基本的原则。那么什么叫不用自己的钱给别人买房呢 ? 就是在你买房
子的时候，你不要在房产证上写别人的名字，这个别人包括父母，包丘
夫妻，包括子女， 包括女友、男友，也包括杀戚朋友、熟人等等各种情
况。在很多城市是文持借名买房，束是说你用别人的名义去买房子，是
可以以后把房子要回来的，有的时候有的城市是有限购政策地我们买房
人没有购房资格，所以惑会想到借用别大的名义来买房子，

这个在实践层面能不能操作 :其实是可以的，但是在不具备一定的法律
知识的前提下，当事人往往自己容易弄巧成拙。我经带会遇到哥哥借着
第第的名义买房，先生借着小田子的名义去买房 :那么因为大家都是杀
朋好友，天系比较近: 所以就抹不开面子。他们就不愿意去签书面的合
同，也不愿意按照律师的指示去完成一些复杂的操作。在今天中国房地
产市场，因为过去这十年来的遭遇，束是房价不断的上涨，长至有些城
市是暴涨。一个过去一平米几王块的房子，几年之后可能已经达到了一
平米几万块，忌价也从几十万变成了几百万。因为有了已大的利益上升，所以往往都会引起人的贫欲，让被借名的人不愿意再把房子给你过
户回来。这个时候如果要是双方因为当初抹不开面子，没签合同，你可
能连官司都打不赢了。即便是签了合同，我们当然也是说多一事不如少
一事，如果要是能不倍别人的名义，最好是不借。

接下来呢我分几种情况，今天的这个事情可能会比较相对复杂一些，大
家可以看一下文字部分的内容，就是以后也可以及复来听今天的录音 ，
我们先分大概两类情况。

一种说呢趾们媚前买房，一种说是媚后买房。媚前买房尼也有几种情
况，一种情况是婚前买房，分手了，就是我前面提到的哥们的这种情
况，媚前给女友买个房子，结果没熬到结婚就分手了，这个时候你买的
房子在对方名下，怎么办 ? 法律上有一个概念叫做“附条件的赠与” ，
什么叫“附条件的赠与” ?你像一套房子大几百万，我不会无缘无故的
就给姑娘买套房。我之所以买房，是为了能跟始娘结婚，但是姑娘没跟
我结婚，所以我的房子就等于日送了。这个时候两个人恐怕不再是亲人
了， 都变成仙人了。在这种情况下，我们是可以按照附条件的赠与，来
主张撤销赠与，让对方返还房子给我们，是可以得到法院文持的。

媚前买房，没有分手，就涉及到了用谁的名义去买房 ? 谁来出资:? 咱们
分成三种情况说。第一种情况是用自己的名义自己出钱买房地在这种情
况下，房子当然就是咱们的个人财产二如果要是以后结婚， 会涉及到一
个问题，束是如果婚后有还贷款 ， 就是婚前我买了房子二但是仿款还没
还清，这个时候婚后还贷的部分，对方是有一部分权利的.权利应该是
按照婚后还贷部分的一半二再计算房地产价格上涨因素 ”来给对方进行
分割。在离婚的时候如果对房产进行分割了 会涉及到房子归谁 ? 谁来
出钱 ?补偿给谁的问题,一般来说，如果这套房子是你婚前出的首付 ，
用自己的名义买的，房本在你名下。

如果婚后双方都还了贷款。有的朋友提了一个问题，襄徐律师，我是用
我自己的工资还的贷款，所以这是我目己还的。这个说法是错误的。为工资本身是夫妻共同财产，我们在法律上主要考虑就是婚前、婚后 ，
用谁的名义，还有就是用什么钱。如果是婚后还的贷款，这个钱是夫妻
共同财产，这个房子也自然就是夫妻共同财产。但是在分割的时候考虑
到婚前出首付的这个人，他是把房子写在自己名下的，所以这个房子首
先是归他，房子会判给他，才需要他对对方去进行补偿,把对方持有的
份额给对方，这是第一种情况。婚前用自己名义买房，这是最不疮事的
买法。

第二种情况就是婚前用自己的钱在双方名下买房。媚前用自己的钱买
房，写两个人的名字，在这种情况下要考虑这个房子是不是婚房 ? 如果
这个房子是婚房，你用双方的名义买房，你们也结婚了，在分割的时
候，这套房子就是一人一半。虽然是你一个人出钱买的房子，但是仍然
是一人一半。如果不是婚房，比方说这套房子它是投资的。我在一个结
婚之前，我用双方的名尺在三亚买了一套房子，我们只是投资或者偶尔
过去住住，在这种情况下，在婚后发生离婚的，可以主张这属于附条件
的赠扎，也就是说是不是婚房很重要。

第三种情况在婚前用自己的钱买房子买在对方的名下，双方也结婚了 ，
之后又离婚了。在这种情况下，可以主张这个属于附条件的赠与。这是
婚前买房的情况。这里头训的用谁的钱来出资,， 其实践包括你父母的
钱。但是在打官司的时候，这个出资的是一定要有下据的。我们今天买
房子一般来说都是要几十万起地甚至几百万; 正溃大是不太可能用现金
去买房，虽然我也经历过” 但是大部分情况下是不会的“今天我们人民
币最大面值100块，一万块钱融是一大摆。所以如果是几十万的话，到
银行去取钱其实是非常麻烦的，你转账吕可以了。所以在处理这类纠纷
的时候 ， 5%H上癌生晤光罗和， 它都是银行转账有记录的。我们
说如果是父母出资给子女买房，父母的银行卡里首先有这笔钱，然后转
给子女。如果是男方出资给女方买房，男方的卡里肯定也要有这笔钱，或者是直
接打给开皮商的，或者是打给业主的，或者是打给女方，女方再付给
业主的。

因为我们只是说法律上用谁的名义来出资，用谁的钱来出资，用谁的名
义来买房。但是到了法庭上你是要讲证据的，这个证据就是合同用谁的
名义签，那么就是用谁的名义去买房 ” 而这个钱是用谁的银行卡打过去
的 ?”那就是谁的出资。当然了，如果你是从银行取出现金，你再把现金
交给女方，再让女方用这个现金去买房子。即便明明是你出资，但是从
法隆上看，从已有的证据看，只能发现女方账户里头有钱，并且文付了
购房款。在这种情况下，你再主张是你出资的，你丽怕就很难得到法院
支持了。所以我们说这个用谁的名义出资，是主要看证据上谁的名义出
资是怎么转的账。

下面我们说婚后买房的问题，在婚后买房的时候，我们考虑的是一样
的，也是用谁的名义 ?谁来出资 ? 那么也是分三种情况，在婚后买房买
在自己名下，但是用的这个钱是夫妻的共同财产。在这种情况下，这个
房子也是夫妻共同财产。婚后买房用的是双方的钱，这个钱就包括了婚
前的个人财产和婚后的财产。媚前个人财产是什么意思 ? 可能我在结婚
之前没有用我的银行存款去买房，但是我是有存款的,我这个仓款留到
婚后，我把它拿出来，我们出资当昔付再去买套房二这个时候因为用的
是个人财产，所以融是谁用个大财产出资了- 那么这部分财产的对应的
房产的份额，在以后离婚的时候是要析出来。如果要是在婚后元父母一
方的父母出资，一方的父母出资用自己的子女的名义去买房子，那么就
视为目己父母对个人的赠与.也就是说如果你爸爸出钱，买房用的是你
的名字在你们婚后买的,这个房子仍然是你的个人财产，跟对方没有天
系。父母的出资就相当于是个人财产，大家可以这么理解。

还有一种情况就比较复杂一些，叫做婚前个人财产的转化。就是比方
说，我们经囊会遇到一些情况，像女方，他看这个男方家里条件不错 ，男方在城里面有套宅基地，是个城中村的宅基地，可能以后会拆迁。
在这种小伙子很受欢迎 ， 下 和 Rss
语了| | ! 但是 是要民则上二 ， 全 这种 请吕下 ， 的补偿款包 肥

就是因为法律上把这些财产视为是媚前 产的转化。比方说小伙子
人有一 在他名下， 那么这套志基地在婚后拆洗变成其
他的房子的时候，其实只是他的房子变成了钱，或者房子变成了其它的
房子。跟他奸前的钱在婚后买房其实没有什么太本质的区别。只要有证
据证明这个确实是他的婚前个人财产，那么他拆迁所得的所有的房子也
全部是他的个人财产。如果是个人财产，在婚后是写谁的名字，那么又
非常重要了。个人财产在奸后写谁的名字，参考咱们前面说在婚后用个
人财产买房写谁的名字。写自己的名字是自己的，写对方的名字或者写
双方的名字，我们可以看做是一个附条件的赠与。如果是用来生活的 ，
用来结婚的，是唯一的这么一套住房，那么这套房子就是夫妻共同财
产，有双方名字是夫妻共同财产，就是参照咱们前面说的那几类情况。
最后我们再讲一下这个买房的策略，我认为这个最后这一点其实更重
要。前面这些因为律师不知道你是男方还是女方，所以很难给你建议。
我们也不知道你是出钱的那一方，还是不出钱的那一方。 因为这两方的
它的这个利益是冲突的，所以站在不同的立场上解决这个问题的方案
是不一样的。首先我们站在出资的这一方的立场上解释这个问题。就是
我们今天说，虽然这个买房子是大家彼此之间的一个保障，你会给对方
提供一个安全感，但是从过来大的角度讲，我们经历了很多残是提供安
全感的过程中，受骗凸当的这么一些案例，

因为任何一个行为，虽然这个里面是包括婚姻的。但是当它考虑利益问
题的时候，它就已经不全是爱情问题了。那么它就会涉及到一个基本的
咱们一个买卖的交易原则，就是先付钱还是先交货。 An
钱一手交货，有这个想法。其实你们看今天我们讲这个课，它没有那么复杂，它就是一个先区钱还是乞交货的问题。如果要是对方要求你必须
要买房的话，其实它就涉及到这个在婚前买婚后买的问题。如果是女孩
说了，训我其实是希望咱们能够共同努力，买一套咱们共同的房子，这
个如果用一些父母的钱，那么以后咱们还给他们。这个时候像这样的孩
子，你说婚前买也好媚后买也好，其实区别都不太大。但是有时候女孩
子提出来，就是我就要这样保障，你就必须得在婚前买房子。为什么她
要必须在婚前买 ? 就是因为她认为必须是你先付钱，然后她才能交货 ，
就是你先买房然后她才能领证。那么我们说在买卖双方的立场上来讲，
谁先出钱谁抑交货，这不过就是个交易顺序问题。如果要是因为我们必
须做那个先出钱的那一方，那就说明我们在整个交易行为里头，我们是
属于比较被动的那一方。在这种情况下其实最聪明的策略是采用分期付
乱的方式，

买房的时候我们都是先付首付，然后再文付尾款。我们的过户是发生在
中间的，而不是整个区易流程的最后一步。因为你过户完了之后等着银
行放贷，银行的钱才能全部打到这个业主手里。如果要是你全计买房 ，
还交易之前先把几百万全打给业主了，那这个业主很有可能就反悔了。
所以结婚的道理是一样的，就是如果要是一开始房本名字一写合同一
签，这套房子全部吏归女方所有了，那么这个时候我们认为我们这个其
实是不安全的，就很有可能婚惑结不成了盖-对方随时都可以跟你分手 ，
因为她可能不像你一样还懂得法律. -当然不懂法律的时候 ,会觉得只
名字在我名下，你打官司也要不回去:一她不会想到还有大会请律师去打
官司，主张什么附条件的赠与二这些太复杂了。所以吕是真正的符合你
利益的事，其实是在于皇么能够通过知道的法律不分手，而不是知道了
法律之后结不成婚，或者是知道了法律之后先结婚骗了对方，然后在分
手的前提下再去打官司补救，这些我帝得都不是我们讲这个课的目的。
我们讲这个课的目的是希望你能够既买房又把婚结成，而且还不会因为
这些事给目己市来很多麻烦和困扰。所以从有利于婚姻和第福的角度讲，在买房的时候，其实可以采用很多
种不同的策略和方法。比方说，我们在买房的时候，明明能付全款的 ，
你可不可以先按揭贷款买房呢 ?比方说本来我们是可以买一个非常大的
房子的，有这个实力的，我们可不可以先买一个小房子 ” 甚至我说就是
我其实不太答同，除非是一些特殊的城市，有一些特殊的风俗，否则的
话我不太赞同单方付出。我认为束是要么大家不买房，婚后共同努力
买。要不然的话就是双方都出钱买房。要不然的话就是我们说按照习俗
来讲，有彩礼就有嫁妆。殉是如果要是我出钱给你小姑娘买房的话，那
你小姑娘的父母至少要拿个几十万几百万给我做嫁妆，市到我们家，用
于我们小家庭的共同生活。否则的话，我认为这个都是属于不公平、不
对等的，出事的概率其实非常大。

如果女方非铝执着于要求你必须在婚前买房。其实呢还有很多种情况 ，
比方说有的女方，因为我做律师的经历过很多这种事情，有的女方真的
是纯粹的婚驹。你们知道就前面报了一个就是翟欣欣和苏训并的那个案
子，这个案子都已经公开化了。这个案子其实就告诉我们，融是有的时
候这个婚结成了也好，没绪成也好，如果要是这个女方胃口非常大的
话，她对于男方其实并不是一个婚姻笠福的保障。所以当我们在没结婚
的时候，会有那种特别强烈的愿望，希望能够把婚结成甚至什么条件
什么代价都愿意广付。但是也正因如此寺友而会让我们变得育目丧失
了一些选择的机会。然后我们说相当于讲给男方听的二我们下面说讲给
女方，或者说我们说讲给融是不能出资的那一方。

就是我们说今天家庭的这个生活首先考虑的是婚姻的长久 ”而不是婚姻
的不稳定。即便离婚率已经非党的高了” 但是其实对于女方来说，离一
次婚的难度还是蛮大的, 市来的副作用其实也是蛮大的。而且在实际上
大多数我们经手的案例中，女方一般确实是属于弱势群体。残是即便是
你动了很多的心思和脑筋，你说你要弄很多的房产和钱，但是如果你选
择的这个对象跟你不对等的话，那么最后往往是竹篮打水一场空。因为这涉及到很多私密的事情，这节课的时间也有限，所以我不能解释得太
多。但是我们基本就想就是今天能够轻轻松松就给你买一套房的人，他
们多半也不缺心眼。比方说我可以在房子上设置一个抵押，虽然房子看
似是给你买了，但是只要有这个抵押的存在，就意味着你只要离婚的
话，你根本融不可能还的上那个抵押背后对应的钱。这个房子你是既不
能卖，然后又不能便宜的居住，甚至高概率的在你拿到房子之后，还有
可能会吃官司。这个里头包括主张附条件的赠与，包括一些比较有钱的
家庭他会采用一些更极端的方法，就是总之最后我们会发现，女方如果
要是没有足够的法律知识储备的话，如果你不出钱，即便是对方把房产
证写在你的名下，依然不能保证你百分之百地取得房子。

所以我的建议是什么呢 ? 我建议在买房的时候，女万应该主导整个房屋
交易，买房的时候你可以出的钱不多，但是在出甫付的时候一定要占上
一笔。有的时候会出现什么情况呢 ? 男方出钱买房，女万出钱装修，这
殉非铝亏，为什么呢 ? 因为买房的出钱比较容易拿出证据，而装修的出
钱是零零散散的，有的时候可能就现金支付了，有的时候又不保留票
据。你没有办法说清楚，你转账了10万块钱是转给谁，干什么用，那
个施工队可能也找不到。所以最好是比如说，首付是20万，那么男方
女方既然都出钱，就都要出首付，既然要装修殉都装修。我们知道那个
车的价值总是贬损的，所以不要男方买房，女方买车，女方装修，这是
不好的。最好是男方女方一起买房，然后由男方女方一起买和车，一起装
修，都出钱，我营得这是比较公平的。如果你的实力比较弱，你殉要求
出首付，然后由对方来出钱买后装修，这样虽然最后对方出的钱多，但
是在分配房产的时候也会更多的有利于你。

评论

与评论

更