10 第十课 交房阶段如何收房验房？

10 第十课 交房阶段如何收房验房？

隐患 只

第十课 交房阶段如何收房验房?
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收房验房，是我们买房子的时候一个非常重要的环节。基本上在买房的时
候，无非就是三件事 : 你付钱，你收房，你办过户，我们取得了房子钥匙 ，
取得了房产证，这两件事对我们来说都是头等大事。在二手房里面，先收
房，还是先办过户手续 ? 这个是没有法律要求的。你也可以在过户之后再收
房，你也可以在过户之前就先收房入住装修。

一般来说二手房的收房相对比较简单，因为二手房当初在买房的时候，该看
的已经看过了“，有的人甚至一套房子看了好几次。所以二手房在收房的时
候，那些细术末节的问题，比方襄噪音问题，比方说一般的漏水的问题，一
般的一些小的质量问题，可能就已经到了你没有办法反悔的时候。

这个交割主要是指的所谓物业交割，我们要去办很多手续，其中会
涉及到比如说水费的结算，电费的结算，燃气费的结算这些问题。还有就是我们要到物业去登记，你看我们业主换人了，你以后就要向张三不是李四收
物业费了，你物业公司就要认得这是一个新的业主。一般来说，业主都是以
自己的名字去缴费的。所以如果需要的话，在不同的城市这个需要向中介询
问，还需要办这个相应的过户手续。比方说在电这个问题上头，以哪一家的
名义去交电费，是以前业主的名义交，还是以你自己的名义交 ? 供电公司当
然不知道这个业主名字变了，所以这个就涉及到了过户的问题，有的是需
过户的，有的是单方就可以过户的，有的是不需要过户的。这也跟我们所处
的小区的位置，用电的情况会有所差寞，但是基本上问题不大，因为你走到
这一步的时候，基本上就不太会因为收房出现什么问题了。
总之二手房收房不是我们今天这个课程的重点，今天的课程主要讲的是商品
房的收房，因为在商品房收房这件事上，它的这个学问很多。

验房师我们其实在前面的课程中有提
到过，他在当今中国社会里头已经是成为了一个非常有意思的一个专业工
种，它还没有得到足够的重视，但是这几年发展得非常快。验房师大部分都
是从原来的测绘，评佑等等其他专业机构退下来的一些人，甚至是兼职来做
验房师，验房师收的费用并不高，一般一家也就是收个八百或一干。当然验
房的工作没有大家想象的那么复杂，一般稍微代一些工程的人，到收房的时
候，他验房都是很快就可以完成，验房也分成有精装修的和毛坯房的验房。
精装修的验房，相对来说会复杂一些，比如说他要考虑你的电的装的位置行
不行 ? 防水做的好不好 ?地板是不是达标的 ” 有没有色差 ?找平是不是找对
了 ? 等等这些问题。
如果要是毛坯房的验房也会有很多内容，就是当然精装修房有的问题，毛坏
房也会有。比方说空鼓，比方说一些裂颖，这都是验房师需要验的东西。我
认为现在大部分的验房师都可以胜任工作，但是并不是说验房就能验出所有
的质量问题。 验房师能
验出来的质量问题都是在你收房了之后，由开发商来进行整改的，比方说你
们这个电线，这个插座是有问题的，没接好，那么验房师给你验出来了，你
就可以在装修之前先找开发商过来帮你进行一个补救措施，完成他的维修。开上友商一般到了这个阶段，他都是跟他上自己的物业公司合作，然后他会把他
工程部的人留下来，然后跟施工方对接，然后会有那么一批师传帮助你来进
行返修。包括交房的时候，商品房的一些小的瑕疲，一些精装修的问题，那
么都是在这个阶段解决的。

这个“大事”，层次最低的
大事是什么呢 ? 是漏水。漏水这个事情如果一旦发生了之后，可能就会弄得
比较麻烦，比方说我们要搞清楚漏水的原因，我们要搞清楚漏水怎么能进行
补救，能不能补救 ? 然后这个补救的方案要伦多少钱 ?然后由谁来补救比较
合适 ? 是开发商来解决，还是我们业主自己来解决 ” 有的时候你委托给开发
商去解决，对业主来讲不见得是好事，他会可能比如说100万才能修好这个
， 但是他就花个几千块钱找师傅，化上几个礼拜装装样子，然后告诉你说
修好了，结果实际上是没修好的，这种情况也很多。
验房师解决不了的问题还包括，就是咱们在商品房里头常见的几个质量问
题 : 混凝土强度问题，钢筋的质量问题，还有就是咱们的楼板厚度问题，楼
的面积缩水问题，这些问题都是需要找专业的鉴定机构，专业的测绘机构 ，
还有评估机构，这些专业机构配合在一起才能解决。
验房师一般他是不验工程主体结构的问题，真正涉及到这个房子能住不能
住，要不要打官司，要不要财偿，要不要退钱的，多数都是这些比较大的
。但是这并不是说验房师你就不需要请了，因为大毛病解决了，小毛病你
不也得解决吗 ” 那些装修的小事也不是咱们能直接就解决的，

然后收房的时候其实有一个穿门，就是关于先收房还是先验房的问题。因为
有的时候你带着验房师去，开发商不同意你验房，他会要求你先收，就是你
签了收房的通知书等等这些之后，然后你才能去验房，这个是需要我们去跟
开发商据理力争的。因为这个东西就相当于是人家京东送快递，送到快递到
你这来，然后你这快递，你说你是先看看货，还是先签收呢 ”大家大多数人
都是直接先签收了，那如果一收到货了之后发现质量确实有问题，你一去找
客服，客服说你已经签收了，你认可了，那么你再去寻求救济，难度就相对大一些。所以最好是能通过跟开发商去沟通，实现 ， 验房验的
没毛病了，然后再收。

我讲一下这三个文件，前两个其实不是特别重要，前两个东西是干嘛的呢 ?
就相当像“住宅使用说明书”，它就如它字面讲的这个意思,就是在我们买
了一个房子之后，他有一个跟房子一起送给你的一个配套的东西，就是这个
说明书。说明我这个房子哪个地方，比如说卧室净高度是多少，然后我们客
厅，我们净高度是多少。要注意，就是其实每间房子的高度是不同的。不是
说所有房子都是2米8，有的房子可能，这个房间是2米7，那个房间是2米
9，它不是每个房间的净高度都一样。你说这个房子高度对你重要吗 ? 其实
是非常重要的，因为这个说明书是以后你要装修的时候，装修队你要给他这
个东西，就可以节省你很多的时间。装修队就会知道这个地方的这个结构上
面是什么，这个地方能不能打，那个地方能不能动，我这个地方有多高，我
这个柜子该怎么设计。

后面的“住宅质量保证书”是干嘛的 ? 那个是保修单，就是说明书保修单，
就是你这个房子以后如果要是出了各种问题怎么办 ? 其实咱们国家买房子是
送保修的，但是它保修年头比较短。比如说主体结构它可能是终身保修的。

如果要是涉及到比如说房子的防水，可能它的保修就几年，三年、五年，这
个都是在住宅质量保证书里头告诉你。这两个东西是随房子一起给你的，你
一定得给他要 ，

原来这个乐西叫
竣工验收备案许可证。据说当年在搞这个制度的时候，本来是一个需要建审
批，需要住建委房管局的工作人员每一个房子都要去检查一下，看开发商是
不是善的这个房子确实跟规划，跟消防什么这些的全部能一致。这个时候我
们的房管局才能授予他竣工验收备案的这么一个许可文件。
后来这个事情实现不了，因为我们国家房地产发展速度实在太快，快的时候
北京一天可能有15个楼盘要交盘，这15个楼盘可能每套每个楼盘对应的是1000户，这就是一下子就15000户，15000户的话你想你验一个房子，你
可能需要化一下午时间，15000户你得验到什么时候 ? 这还只是一天的开
盘。所以这就导致就当时虽然有这个制度，可是我们没有执行这个制度的
人,我们可能一个住建局，就是一个房管局可能科室里头可能只有十个工程
师，这十个工程师还不一定都懂繁么验房子。这十个工程师一年365天，天
天都去跑，也不能把咱们所有的小区全部都验收通过。这个问题繁么解决?
所以就改成了今天的竣工验收备案制度。

竣工验收备案表是啥意思 ? 就是开发商去其他单位、其他机关，比如说去消
防，消防说我同意，这个没问题。收集一个章。我去规划局，规划局说我也
同意，这个没问题，再收集一个章。就有点像咱们小朋友做游戏的时候，你
给他弄一个小本，然后让各个老师都给他盖章。开发商就干这个事情，跑各
个部门，让每个机关都扣章，都扫齐了章之后跑到住建局来，到住建委，然
后再给他凌一个竣工验收备案表。所以这个竣工验收备案表它上头不止一个
章，它是一系列的章，甚至多的时候十几个章都在上面。这就是竣工验收备
案制度。

我们国家在竣工验收备案制度上，是赋予了地方很大的行政权力。就是不是
说全国只有一套统一的竣工验收备案的这么一个方法，因为这个是全国统一
的法律法规。但是允许其他各地自定义自己的一个验房的验收的标准。所以
这就包括了很多概念，有比方说有五方验收，有四方验收，有综合验收，有
单体验收，有住宅的许可书，有规划验收等等这些，就是不同的城市它可以
制定不同的验房的标准。因为这个原因你没有办法说，你要是在上海，你就
应该是看这个，你在北京你就看那个，要这么说下去的话，咱们就可以无限
制延长了。所以我们每个人要明白，就是你买房的这个城市，它可能有一套
自己的验收办法。但是这个验收的办法还不是验房的时候你唯一需要查的东
西。

比如说北京有要求，你必须要让供电配套设施跟我们的住
宅是同步交付使用的。

我们很多客户就有个问题，签合同的时候不看合同，还有就是那么我们看这个合同里头，它一般都会有一个条款，约定了在交房的时候 ，
他要提供哪些材料 ? 不是咱们提供给他，是他提供给咱们。因为咱们业主是
买了房的人，咱们交了钱了，咱们有那收据，咱们有那身份证，咱们能证明
咱们是买家，开发商必须像咱们证明这个房子确实是特别好的，是政府验收
过的。那么他穆么证明这些东西呢 ” 《竣工验收备案表》是其中一个。此外
还要看咱们的合同跟他如何约定，开发商那个合同不是你想生么定就怎么定
的，是开发商提前定好的。

比如说开发商说了，说我这个只需要单体验收通过就可以了。那么这个时
候，你只要收开发商具备的单体验收通过的这个资质，具备了《竣工验收备
案表》“，那么具备了法律规定的交房条件和合同约定的交房条件，这个房子
我们就要收。但是如果他不具备这些条件怎么办 ? 比如开发商说了，你爱收
不收，你不收我也不给你看，反正你要的这些东西我都有，或者说你要的这
些东西我没有，但是我就是要人交房给你，你收不收 ? 在这种情况下，我们要
判断自己收还是不收。我们有权利可以不收。

这个时候就涉及到一个概念，这个概念是逾期交房。逾期交房是一个合同约
定，就是我们在商品房买卖合同里头，要就什么时间交房这个事情作出约
定。在商品房，因为它是期房，在盖房子的时候，在卖房子的时候，房子还
没盖好，那么等到房子真的盖好了，竣工验收封顶了，那么这个房子整个工
期有多长时间，这些都是提前规划好的。

可是不排除会有各种意外。这个意外就包括，比如施工方出现了大规模的质
量问题，需要整改 ; 比方说这个开发商资金链条断裂 ; 比方说出现的一些政
策原因 ; 开发商违规变更规划，导致房子整体不能竣工验收 ; 开发商跟施工
方之间发生了严重纠纷，导致施工方扣着工程竣工的手续不给开发商 ; 比方
说在面积测绘的时候，出现了很大的一个误差，导致没有办法进行初始登
记，就有很多的原因导致开发商工程出现各种各样的问题。所以并不是说开
发商跟你约定，说2019年1月31号交房，他就一定能做到这天交房的，就
这个延期基本上相当于民行航班的延误，如果经常坐机的朋友们就会有感受，融是坐6机经名会延误。

那么在延期之后就涉及到一个逾期交房的违约金。
一般这个逾期交房的违约金，合同约定都是按日万分之一、万分之二这个标
准去计算。你想想这其实也是不少钱，比方说一套100万的房子，日万分之
一就是一天100块，那么一个月下来就是3000块钱。一般100万的房子在咱
们国家出租的话，一个月你是租不到3000块钱的，所以他这个逾期交房的
违约金并不算少。这是日万分之一，如果日万分之二的话，那就是6000
块。那如果要是日万分之六，那这那就是一个月就18000块违约金，在这种
情况下，所有人都希望永远不交房。不交房的话，一年就可以挣二三十万。
那你如果要是五年不交房的话，一套房子出来，这不挺好的事情 ! 我们拿这
个租金我们再去贷款再买一套，是不是 ? 可是这个开发商一般来说它没有这
么傻。它约定日万分之一是一个行业惯例，你要违约的话，那是总房款
20%、总房款10%的违约金。它是日万分之一，但日万分之一，很多开发
商还做不到，它写日万分之0.1、日万分之0.2，这都是有的。那么我们提前
要看好，可是并不是说开发商不交房，开发商就一定是违约了，或者说你对
这个房子不满意，你不去收，然后这个逾期交房的违约金就一定会给你。
在这个博弈过程中有很多的学问和奥妙，基本上就是围绕着什么展开 ?” 围绕
着前面咱们说的那个竣工验收备案表展开。在一个项目不能如实竣工验收备
案的时候，不等于说开发商就不交房。因为他不想承担违约金。而且有的时
候这个施工的纠纷往往是发生在施工方和开发商之间的，施工方希望开发商
支付工程尾款，而开发商不想付。这个时候施工方它是有一个对于工程质量
优先权这么一个概念，就是说它是可以优先受偿，优先于银行的。可是开发
商在实践过程中发现一个事，就是施工方的这个优先权没有办法对抗购房
人“，所以开发商经常会利用这个，就是在这个博弈里头去取胜。施工方是扣
着在建工程，说你看我房子盖好了“，你不给尾款，不给你房子。开发商怎么
办 ?开发商就强行交房，让业主去收。业主不知道其真相，他不知道他被开
发商当枪使了，他就入住了。业主一入住，施工方的这个优先权，因为没有
办法对抗买受人，你买售人住进去了，法院怎么查封拍卖 ? 所以可能就会出
现这个业主住进去了，但是常年办不下房产证的情况。而且在这种情况下还不算违约。为什么就是逾期交房的违约是取决于你收房或者不收房的。

竣工验收备案表里头包括很多的验收，其中有几个是涉及到我们的安全性的
问题，比方说消防的验收。消防验收不合格的房子我们住进去了，就会给我
们带来很多安全隐患。还有比方说规划验收不合格，规划验收不合格的房
子，往往是因为开发商私拱乱建。

在北京有一个非常著名的小区，就在朝阳公园附近，那个小区住的都是高端
人和群，但是这个小区开发商也很有意思,他一方面有能力把房子卖给那个艺
人“，卖给演员，卖给那些明星。但是另外一方面他也真敢黑这些人。那么他
就在这个房子上头善了一个空中花园，一个大违建，导致这个项目前后十年
时间，房产证就一直下不来。那么这个都是开发商能够办成的事，而且做这
件事对他益处很大，你像这个开发商靠拱违建，虽然十年没给业主办那个房
产证，但是他靠这个违建就可以多卖出四个亿来，这是多厉害的一笔钱。那
么在这种情况下出了这些问题之后 ，

那么具备不具备交房条件呢 ? 除了验房师的验房以外，我们
其实还要结合今天本期讲的这些内容。通过我们要求开发商出示竣工验收备
案表，通过我们依据这个合同查出来，他除了竣工验收备案表之外，需要还
提交什么东西。如果要是他给你提供了伪造的手续，或者是他没有提供这些
手续的话，那么这个房子我们是应该不收的。当然了，就是有的时候就是讲
这个课也不是为了因嘻废食的，你如果是刚需人群现在就急着要入住，说我
这是婚房，我不入住我结不了婚，那么少要一些违约金其实也无所谓。几万
块钱重要还是昕妇重要，这个事情仁者见仁智者见智。二 微信扫一扫

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