09 第九课 购房合同都挖了哪些坑等你跳

09 第九课 购房合同都挖了哪些坑等你跳

购 岂合同都近了

第九课 购房合同都挖了哪些坑等你跳
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在买房的时候，签合同是个大事。但是要讲大家在签合同都有哪些注意
项，其实主要就是说二手房，商品房现在没什么可说的。因为开发商拿出来
的合同是一个字都不让改。如果你提出了你的要求，说我觉得这个合同设计
对我们来说太不公平了，开发商就会说，既然这样你干嘛还买我的房子呢 ?
很无奈，但是这就是目前的现状。在之前我给大家讲过，买商品房的时候一
定要注意填空不要填错。虽然开发商提供的是一个格式合同，它是一个范
本，但是在这里面还是有很多地方，你跟别人家是不一样的。

比如说你们家的房号跟别人家不一样，你们家的总房款跟别人家的不一样 ，
你们家贷多少款跟别人家的也不一样。在签合同的时候，很多东西都一定要
核实清楚。经常有人是没有核实清楚就买房，结果呢买完房子之后发现开发
商不认账。比方说开发商私下，销售人员跟你说咱们这个房子呀是分期付
款，然后你先签这个合同，签了合同之后先支付20%就可以了。之后什么时候我们找你付你再付。但是合同里可能约定的是你必须要先给20%，然
后十天之内就要在给80%。在这种情况下，开发商嘴上说的这些，可能最
后他就不算，那么我们就违约了。所以我们一定要把关于面积、房号，还有
支付方式，这些凡是你们家个性的问题，全部都跟他写清楚，写到合同里。
今天我们主要讲二手房合同在签约的时候的注意事项。在正式签二手房合同
之前，其实要做很多功课。我们知道买房是人一辈子的大事，如果要是你在
买房之前没有做好功课的话，那么基本上就是中介让你签什么你就签什么。
那么买下来的房子未必是对你有利的。如果你想签一个对你比较有利的合
同，你一定要在正式签合同之前，先提前把你的要求告诉中介。因为现在按
照交易习惯都是中介负责。
他从网上下载，改不改 ? 他可以改，但是你不知道。
不同的中介公司就会有不同的版本。那么这
个补充协议其实你是提前可以看到的。

这些空白一般都是在
交易当天，就是双方讨价还价结束之后，约一个时间，然后大家一起来签合
同。在签合同的时候由中介公司一下就给你填完了。因为他填得越快，字迹
越濠草，大家越是不看好，那么这一单成交的概率也就越大。但是也正是因
为他随随便便的打勾，那么这个勾打的其实就是有“学问”的。有的地方可
能正好一勾就把你所有的违约金全给勾没了。
在正式签约之前，我们主要做这么几个

这个事情都是在正式签合后

之前就一定要做的

情。

这个图非常重要，我们甚全要让中

介公司给你签个字是最好的。就是要告诉你过户大概需要多长时间，先做什

么，后做什么。我们后面签合同就是按照这份流程图来走。甚至最好让他把

税费给你算清楚，让你知道你大概需要交多少税费。这是我们需要做的第二
件事，就是让中介写流程图，帮你算税费。

因为这个合同不是从业主手里要，这

个一般通过中介买房子都不是业主来提供合同，而是中介提供的。所以小中

盘介他直接就可以从店里拿到他们的那个合同。你把合同拿出来，跟前面决定
好的价格，还有交易流程图，还有税费去比对，看看这个合同后面该怎么填
写。然后你可以把你想出来的一些条件提前告诉你那个中介，让中介就直接
在电子版里改。因为谈合同当天是中介公司在现场直接就把合同打印出来
了。

那么如果要是一开始，你就让他在电子版里头加进一些对你有利的条款，通
常来说业主就是大笔一挥就签掉了，他们就很少会在中介打印的这部分去提
意见，而是多半都是在空白的地方。而空白的这些地方该怎么填写，你也可
以提前跟中介说，说小王你在写这个的时候，你这么写，你那么写，你可以
交给他，这样的话就节省了你在现场的时间。就是你跟你的业主提出来，我
说小王你这个违约金约定太低了，对我不利，你的违约金得约定高一点，让
他赔我20万。那么这个时候你想那个业主就很有可能会觉得，我号么能把
房子卖给这个家伙 ? 我一定不卖给他了，你就买不到房子。所以我们学习怎
么签合同，不是为了签一个特别牛的合同，对你特别有利，这样的结果往往
就是最后你买不到房子。所以我们又不能说，因为我们害怕得罪人，我们就
不提我们的要求。

那么我们只是不愿意公开的，当面的把我们的要求设计的非常苛刻，我们可
以把一些比较苛刻的条款让中介先给你藏起来，然后在签约的时候，如果对
方连看都不看，也就是签护了。这个是属于咱们说在商言商，买房子这么大
的事情，当然大家都希望签一个对自己有利的合同，占据谈判的主导地位 ，
占据以后再过户整个过户流程中的主导地位。今天买一个房子，从签合同到
真正拿到房产证，到业主收到购房款，前后可能要经历很长时间。而且我们
也不知道我们的学员们，他是买家还是卖家，那么买家肯定有他对自己有利
的条款，卖家也有对卖家有利的条款。现在全国各地的楼市，有的地方房价
在涨，有的地方房价在跌，所以在房价在涨的城市，买家就需要保护好自
己，避免房价一涨业主就毁约了。而卖家，在房价正在跌的城市也要学会保
护自己。不要签了合同，买家交个定金之后，一看房价跌了，买家马上就不
买了，结果导致我们错过了交易机会。前面那三件事，我再重复一遍，就是我们首先是要讨价还价 ; 然后是我们要
交易流程图和税费 ; 第三件事是我们要找中介，先去要一份合同。这三件
大家一定要记好。

那么接下来咱们该做什么，就是我们就要想合同学本该怎么填， 补充协议该
怎么补充。把这些事都想好了之后，就是吃饱喝足睡好党 ! 为什么要说这个
呢 ? 因为假设双方，因为买家跟卖家他是一个比较持平的这么一个状态，大
家的这个话语权都差不多。中介公司为了能够签下这一单，一般来说也会把
这个谈判的地点选在中介，通常也会把时间约在下午。下午到晚上，大概是
从下午2点钟到晚上12点钟，你都做好了跟他谈十个小时的心理准备。就是
如果比如说在遇到什么讨价还价的问题，遇到对哪个条款谈不拢，那么遇到
哪个事情是你特别需要严防死守的 ? 比如说你要买学区房，你要把不办户口
的那个违约金给他加重。那么这个时候业主死都不肯松口，你又特别想买 ，
就跟他谈，一直谈到12点，谁先放弃谁基本上就妥协了，就答应对方条
款。所以你的体力越好，精力越足，那么你就能坚持的时间越久。你坚持的
时间越久，这个合同对你有利的概率也就越大，吃饮睡足觉是非常重要的。

然后下面我们就说一说这个签合同的事情，前面说的就是包括房款，包括面
积，包括坐落，这些跟商品房基本是一致的。二手房合同里头其中有一个问
题是抵押，就是在二手房交易合同里头，大部分的业主在卖房的时候，他这
个房子也是贷款买的，这是你需要了解的第一件事。所以就是有抵押的房子
跟没有抵押的房子，在过户的流程上是会不一样，而且这件事必须要写进
去。就是如果你的合同是范本合同，一般来说在这个地方是一片空白。有的
时候有的房子上明明有抵押，但是中介为了偷懒 ，“叶”一条横线就给你划
掉了，融这这房子没有抵押，然后再签后面的合同。那么你想有抵押的房子
跟没抵押的房子，其实他过户流程是不同的，我解释一下这个事。

一套原价一百万，现在已经值200特万的房子，可能上面有30万首付和70
万的货款，业主还贷还了四、五年，但是贷款有30年那么长，所以大部分
贷款其实并没有还清，这个时候业主就考虑卖房子。在卖房子的时候，因为
这个房子他当时只付了30万的首付，他就要提前还掉银行这70万的贷款。

他不把银行贷款还挤，他是没办法给你过户的。在这种情况下，业主又没有钱，因为大部分人就是房价涨起来了，你看这一下子从一特万富翁变成两百
万富翁了，但是他是没有70万一次性把贷款还清，这时候怎么办 ?” 他就得
拿你一部分首付去偿还它的银行贷款。

所以这个时候它就会让你先付100万给他。比如说让你先付150万给他，你
再贷款50万，可以不可以 ? 完全是可以的。可是150万你给了他，他这150
万没有去偿还银行的贷款，而是赌博去了，消费掉了，被人骗了，传销了。

那么在这种情况下，你会面对一个房子，它上面依然有70万的抵押权。你
要是想让法院把这房子判给你的话，你必须要蔡业主再把这70万还掉。你
要不还掉这房子就没办法过户。这种情况就导致有抵押的房子，他必须得防
止业主拿了你的首付之后，他不去偿还银行贷款。不去偿还银行贷款，客观
上你也没办法过户。那么假设业主不需要用你的首付去偿还银行贷款的话 ，
那么也要约定业主什么时间去偿还这个银行贷款。所以在合同到了一般来说
都是第三条、第四条 ，

接下来就是关于这个房子的这个付费方式，就是其实你要想明白，买房子主
要就是齐的是两方，就是一个是业主，一个是这个购房人。那么业主这一方
他只有一个需求，就是钱，他没有别的需求，不需要购房人给他做别的
情。购房人这边它的需求是什么呢 ?就是购房人的需求就是首先要能住进
去，然后是能过户，就这俩事。那么我们说，其实双方在约定这个事的时
候，无非就是第一我该怎么付款 ? 第二我该怎么收房 ” 第三，我该怎么办过
户 ? 收房跟过户，没有必须的先后顺序，你可以先收房，也可以先过户。但
是付款一般没有说一次性把款全付了之后再过户的。一般都是先付一部分
款，然后剩下的一部分在过户之后才能支付。

银行贷款是繁么发放的呢 ? 就是我们先付首付给他，等到我们一起去银行办
完申请贷款的手续之后，我们就得去办过户。我们这个过户过完了之后，银
行才能够发放按揭贷款，这个时候业主才收到尾款。也就是说这个钱昌然是
有买家从银行借出来的，但是借出来了之后，就直接给了卖家了就给了业
主。这基本上就是一个很粗粮的很简单的一个交易流程。在实际上交易流
程，中国没有完全一样的交易流程，每个城市都不一样。有的城市现在是搞预告登记，有的城市是做网签，预告登记跟网签都是有法律规定的，一点毛
病都没有。所以这个就完全是一个地方特色，就是你执行哪个规定，你这个
规定是一个什么交易流程，先后顺序是什么 ” 有的地方是有学本合同的,有
的地方是强制的，有的地方你必须按照，这个否则过不了户。那么这个地方
惑是襄
当中介给你确定了交易的流

程了之后，那么我们按照这个交易流程一般来说都是这样。就首先是我们先
支付一个首付款，这首付款的比例是有限制的。比方说北京有限购政策，一
套房你支付多少比例，二套房你支付多少比例，这个你必须要问清楚，因为
如果要是你支付的这个比例不够，然后比如说中介跟你说，说你现在你只
付三成就可以了。但实际上等到真过户的时候说你必须得付七成，那你就完
了。因为你可能就恰好没有七成的钱，你就买不到了，可能就变成你违约
了。所以也不能光听你一家中介说我们现在付多少首付。
付了首付之后，下一步就是办贷款，办了贷款不一定就能批贷，你要想好
了。就比如说我们可能平时不注意，我们曾经俩口子一块买房，以男孩子名
义去做主贷人。在他贷款的时候，突然发现他以前用信用卡可能欠了不少
钱，但是没有及时还上。因为他现在信用卡有这种拖欠的问题，所以就导致
他银行征信记录有问题。银行征信记录有问题，批贷就没有批下来。这贫款
没批下来的话，你有没有钱去付进去。
如果合同约定可以再贷一次，那么可能在这种情况下，我们就拿女孩子名义
再重新贷一次，问题就解决了。可是如果没有想到这一层的话，贷款贷不下
来，那么人家那边就说那我收不到钱，你违约了，我要把你的定金和首付扣
探，这个惑很难受。
贷款贷多少，首付付多少，首付什么时候，付定金先付多少，定金付多付
少，其实都是有讲究的。那么所以这种情况就是尽量地避免栅着自己的这个
支付极限。你比如说，我以现在的房地产形势来看的话，大家能够少背一些
杠杆就少背一些，能够多付一些就多付一些。

那对买家来说是钱都拿在自己手里，或者说
资金监管就会比较有利。但是对卖家来说就是前期拿的钱越多对自己有利 ，因为卖家是要考虑小换大，那就是你卖的房子之后，你可能要拿这笔钱去买
其他的房子。从买家的角度说，就是希望尽可能的在过户之前自己付得越少
越好，最好是付给第三方。那么从卖家的角度，他的理想状态是他在正式过
户之前，要付款越多越好，而且就是付款的事情必须要跟自己下面买房子要
衔接起来。

很多的业主他是我卖一套房子，然后买下面一套房子。因为卖房子的时候可
能已经看过下面我要买的房子，下面买的房子又比较贵。一旦房价上涨的时
候，这买家肯定是希望你如期过户。但是你会发现，就是等你真过户了，你
才能开始拿尾款，等你拿到尾款的房价涨上去了，你就买不到你原来中意的
房子了。你可能卖了房子之后，你的房子，就是你拿到这个房款买的这个房
子，面积比你之前买的那个还小。这就是房价上涨的时候会出现这个问题。
那么生么克服这个问题 ” 其实很简单，就是你必须要计算好，你第一笔你收
到多少钱，因为第一笔最有可能是你拿的一个大头。那么这就是在买家和卖
家不同立场上，关于价款这一个小事的约定。通常来说，我们合同履行最容
易出问题的事，莫过于不把流程说清楚，就是什么时候付哪笔钱 ” 哪笔钱在
哪天之前付 ? 有的时候经常会用一些非常模糊的词，比方说银行批贷后，我
们甲方跟乙方就去过户，那哪一天去过户没有说。那么银行到底哪天能批贷
呢 ? 谁也不知道。
所以这就等于有两个，一个不确定的时间，一个不确定的时点。不确定时点
之后的不确定的时间，最后落实下来，这个时点是谁都不知道的。一旦政策
有点风吹草动，可能就导致双方就进入一个谈判的僵局。这个时候合同约定
又不清楚，所以有的时候比较简便的做法，比如说我们希望能尽快过户，那
么我们就约定在10月1日之前就要过户，如果10月1日之前不过户，那霸么
办 ? 你要过户必须有一定前提，比如说要解押，那么我们就约定9月1号之
前必须要解押，如果不解押那怎么办。

这样的话我们对于这个支付的时间就有了一个明确的约定。支付可能会分解
成支付A、支付B、支付C，比如支付定金，支付首付，支付尾款。特别要注
意，这个尾款有可能是由银行发放的，而银行什么时候发钱，这个是根本没
有人能预见到。所以如果从业主的角度讲，你就要约定，如果假设银行不能及时发钱，买家有没有义务垫资 ? 如果不垫资，买家承担什么违约金 ” 反过
来从买家的角度进，银行什么时候发钱，如果不约定，对买家是非常有利 ，
因为银行就是有可能在过户之后死拖着不给钱，这是最近这一年出现的事。

前面说的就付款A、付款B、付款C，下面就是过户、交房，还有办户口这三
件事。就是说买家的三件事是什么时候交房 ” 什么时候过户 ? 什么时候办户
口 ? 卖家的三件事，就是什么时候付定金 ? 什么时候付首付 ? 什么时候付尾

款 ? 总共就是六件事。你把这

而通常今天我们中国写的大部分的合同，都是把
这些事拆开的说，贫款的事单独说一条，过户的事单独说一条，交房的事单
独说一条。
所以这就导致我们经常会在履行合同的时候出现各种各样的问题，所以必须
要对合同进行一个非常认真的研究，这就是为什么我让你们提前拿合同。提
前拿合同有一个好处，就是可以把它拆散了之后，你还能知道这个合同的约
定对你是有利的。可能每一个到该你付款的环节了，约定就不清楚 ; 到业主
要过户的环节了，约定就特别清楚，这样就会让你有一个主动的地位。反过
来如果你是业主，正好是反过来的，付钱的时间都特别清楚，但是具体过户
的时间就一切要看你的方面，你比如正好这一天你上班忙，你就可以往后拖
几天，对你来说就比较自由一些。
付钱的事和贷款的事我们基本上都说清楚了之后，再下面就是关于过户的问
题。过户这个事情因为是涉及到具体要人交多少税费，我们现在都是网签了之
后，按照网签价格去交税费。经常会有人在合同里头约定，房子的交易价款
分成两部分，一部分是本金，还有一部分是装修款。
他做这个事情其实就是阴阳合同，避税。我们把合同的价格约定低了之后 ，
网签那个价格也就低下去了，交税的价格是按照网签的价格来的。网签的意
思就是我们在政府备案的那份合同。

所以手签这一份约定交易价格是300万，网签那一份交易价格可能
只有150万，剩下150万体现出来就是装修款。这个合同约定其实是部分无效的。所以如果要是买家，因为现在99%买家都避税，买家心里头应该有
数。避税的条款，如果对方不配合，那就真是不配合了。反过来从业主的角
度讲，避税的事，如果要是你有什么条件，比如房价涨了你想提一些要求 ，
你就可以不配合避税。买家不愿意多支付额外的税费，买家可能就会受协。

反过来从买家的角度讲，你要是预见到有这个问题，你就应该在合同里头约
定 : 在过户的时候，交易的税费是以一个什么范围为限。比如说为什么我让
你在买房交易之前，先让中介公司给你写流程图和税费。让他写税费，主要
的目的就是以后要落实到合同里。我们的合同既可以约定税费全部都是由买
家承担，这是我们最常见的一种约定方式。同时我们也可以约定税费全是由
买家承担，但是如果超出多少钱的部分由卖家承担，这是一个非常明智的做
法。因为谁也不能保证你们一定能按照比较低的价格去交税。比如说我们可
能约定好了交税时全部由我来承担。我这个税可能算好了，应该是2两万块
钱，这是避税的之后才2万多块钱。但是一旦你们说依法办事，就是大家都
不要避税。比如说人家业主就襄了，说那我现在不同意帮你配合你去做避
税，因为我认为避税不合法。这个时候一算，里外你税费变成20万了。假
设你有个合同约定，2万块钱以上的部分由业主承担，他不配合你避税，这
18万他惑要出。

而按照法律规定，我们税费主要大头是三笔，就是个税、增值税还有契税。

这里头只有契税，就是按照总房款的百分之一点几，或者3%是由你买家来
承担的。剩下的两笔就是个税和增值税，其实都是由业主这一方面承担的 ，
只不过是在我们交易惯例里头都由买家来承担，业主报的是到手的价格。

而我可以负责的告诉你，几乎没有任何一家中介公司是这么操作的。
再接下来，我们讲一讲关于允房的事，法律并没有规定你该在什么时间去交
房。一般来说，大部分的中介公司都能做到，把交房的时候需要做的事给你
写清清楚楚的。就是在所有合同里头最有技术含量，最需要注意的那些部分
他全都不懂，但是在最不需要技术含量的事里头，他往往还有一些约定。但
是即便如此，中介公司的约定仍然会给你带来各种各样的麻烦。比方说双方去看房子，就是你看到那个房子上是融装修的，但是你又不打算
新装修了，所以你就决定买这个房子。给业主说，说你看空调不错，你就
给我留下，省得我买了。业主说没问题，可以。结果等真交房的时候，你发
现空调全被他拆走了。业主就说，那不好意思。但是这些东西可能都是口头
上的，你就没落实到实处去。再举个例子，比如说在交房的时候，经常会出
现这种情况，就是突然自来水公司跟你说，你知道吗 ? 你们现在还从2000
块钱水费，你赶快给我们结了。你说这个钱该谁出 ? 现在你去找业主，你都
不知道业主在哪 ? 你说你出不出这个钱 ? 这个时候你再去扯谈，你也扯不清
楚。但是如果要是你老不区水费，不交电费，给你停水停电，那是谁住谁倒

考。所以像这些昌然看似是小事，但是一定要约定非常清楚 : 到了交房这一
天，哪个阶段到哪个阶段的费用是谁来承担的 ? 哪个阶段到哪个阶段的费用

是谁来承担的 ?
最好是不要按照他交的钱 ，

他没交，你就让他先把这些钱都交
了，交给你。如果以后有人跟你收，你直接区了就是了，如果没人收那就拉
倒了。如果要是他说对不起，这些单据我都没保留，那你让他给你提供一些
其他的东西。当然了，咱们说这是女同志买房可能比较精细一些，如果是男
司志觉得一两干块钱水费根本无所谓，我20万的房子我都买了，还差那一
两干块钱吗 ? 那跨们咒无所谓。
最后咱们说说违约责任。违约责任其实是所有合同的重点。前一段时间我们
国家有一个《高等教育法》 ，《高等教育法》说大学生应当认真学习，应当
刻苦学习。可是这个条款还有人说，说你看这是怎么回事，《高等教育法》
都说了，说应当刻苦学习。问题是如果这个法律真出来，我们国家的法律一
般都有一个特点，就是它不说如果要是违反了怎么着。
你比如说我们如果要是写个合同的话，你说我们应当守信用，我们应当说如
果要是业主违约，一切违约责任由业主承担。《合同法》就这么说的，《民
法通则》也这么说的，那当然违约方他要赔偿你守约方的损失了，这一点毛
病都没有，关键是违约金你必须约定清楚。还有到底什么样的行为叫违约 ?
比方说如果我说一句气话，我说我不卖你，你这个人真讨厌, 这算不算违约 ?我们有的时候可能合同约定不了那么细，但是该约定清楚的标准一定要
约定，比方说我们特别在乎户口，就是你这个户口应该在哪天之前迁出 ?我
们就应该明确的写，你户口应该在几月几日之前迁出 ; 户口如果不迁出，后
果是什么 ? 就是我们所谓的违约责任。如果这条没有写好，前面那所有的等
于都白写。
但是在这一条的写作上，其实它有一个问题，就是如果要是按照甲方、乙
方，我们说甲方三件事，乙方三件事。

但是这三件事的违约责任是不同的。比方
说业主不同意过户，那么在这种情况下承担什么样的违约责任 ? 再比方说如
果房价降了，那个买家不同意买了，在这种情况下，买家应该赔偿多少违约
金 ? 我们经党是会忽视这些小问题，比如说现在这个房地产市场行情动荡得
比较厉害，房价涨的一个高点，就是你随时认为他会滑坡，所以你打算把房
子卖了。

功
者是你就要赔偿我房价下跌的这个损失，或者是你要赔偿我违约金或者是这
个损失，哪个高就按照哪个走。为什么要约定这个 ? 因为如果不约定，一般
来说就是按照定金。买家买房的时候教给你2万块钱定金。然后现在他不想
买了，因为房价中了100万。那么买家就说那得两万块钱定金给你，你能怎
么样 ? 而且在违约方的角度讲，就是即便是违约你往往也会觉得他连定金他
都要拿回去。这是人之常情，就是反正索性我都违约了，我干嘛不装得像一
点。我如果要是说这不是我违约这是你违约，这是你有毛病，这是你的问
题。那么这样的话还会显得他不那么背负道德的包容。就是一个违约方往往
要把自己装扮成一个守约方，然后他守约方自然就要利益最大化，甚至会把
你打成违约方，就是说我的目标不仅是房价下中了，我不要这房子，而且我
还得要求你双倍返还我定金。这种人有没有 ? 太多了 ! 所以我们把合同设计
出来，主要就是防这些人的。
我可以这么说，就是今天亲兄弟之间尚且如此，那么陌生人之间就更要随时

范。

如果要是你把对方当坏人了，那么通常对方都会做个好人。所以你想不想让对方是个好人，想的话你就把合同约定得苛刻一些，对你往往都是有
好处的。

福全 本
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