如何与物业打交道

如何与物业打交道

第十一课 如何

与物业打交道

因国作者，徐试04月04E
约ooo

22239

第十一课

今天给大家说一说，怎么和物业公司打交道?

我们在解释跟物业公司打交道这个问题之前，先给大
是最近这十年、二
法到今天，也不过刚刚是过去十年。在这-|

像走得比较快的，

十年的事，而我们

像北京，像|

Ph

家简
的物}|

-年

单的讲一讲物业的
此相关法规的完善，其实都是非常短的一段时
昌头，有的城市已经完成了很多关于业委会这方面的立法。比如说
上海，像深圳，像广州。一线城市对于业委会这个问题都有了一些完善的法规。但

背景。在中国，商品房的商业化其实
司，就是从2007年的物权

是很多城市至今对于物业这方面的具体的规定办法，比如说成立业委会的具体的流程，还没有一个特别细致的规

定。

按照过去统计，就是今天中国大概是85%的小区
-个权力真空状态下。就是物，
区也不能实现，

不起来，所以4

个什么交通

全

二
过

成立不
为什么会
这就跟我们
就我们是这
于

起}
ss

此委会，

四

单子，

那么随着这些房子逐渐的退出历史舞台，就是从2000年之后，我们
型，大量的商品房进入社会了之后，就出现了新的房子就是商品房，这些商品房小
F发别的楼盘了。那么这个时候，]
头的灯坏了，声控门坏了，
家在研究物业制度的时候，向香港取了经，根据香港的那一套策略去采用了现在这个办
处委会\"的这么一套模式。这套模式其实是跟香港过去的历史背景有关系。
P才鹏，就相当你实际上是只通过了一个案例，就决定了整个
家都不采用了。世界上绝大多数国家都是采用的: 先是小区成立自治组
门可以想象一下，就是如果假设这个物业公司是
较多，大家一起出钱选一个大家一起用的，那么就比较高的概率去选一个物
彰定的，你买房的时候，他就签这个前期物业服

子盖好了之后，他就忙着去姑

的烂事比较多，
有场的物业公司。

志， 上另

法，就是“多有物业，后有
家采用香港的模式司
度。而这个制度其实是世界

于

我们

织，先有业委会，

由一群业主一起去选聘的，
美价康、口碎了得的一个品牌。但是我们
较高的概率是由开

务合同，所以就
这个物业公司为人
物业公司特别好于

现这种情况?
家的物计

公司

就谁也管不到，屠

而且这个规模是了

家分的。这些房子其实它不存在物业问题，
实验附小这些。他们者
也好，是哪家楼道的鸭

已经是通过单
[坏了也好，朝

不能说哪家楼道和

已. \\几
AL

在这个小区上

区
么这样的话，这

制度有很大的关系。在过去，我们

卓

常大。就

因
位机关对这些小

我们国

以说算是
上大部分

管吕

四

然后再由业委会到
因为人上

|么开发商特别想要
F，基本上也没有作

基本上谁都可以开
有绿化，还有电梯维修，
引公司，但是物业公司有权在市场上选择

用哪家物}

题，就是了

我们要一

物业公司。它简

单到什么程度，

市场上去选聘物}

大|

基人

央

央

有业主委

四

中 人
贝 安

的

FF小

家是典型的计划经济，全|

区进行了规范

引公司。你

为全部是由开发商来
发商来指定一家物业
为做物业公司其实是
[么太难的东西。就是一个小
为现在虽然物

公司。

岂就是说在/
面进行一个管理，但是它有可能不作为。然后业委会
自治。政府的居委会一般也很难插
故之类的，交和警都不带管的，说你这是小
带，就是三不管，政府管不了，派出所，交和警，

区内部的习
区内部道路。那么这个时候就会出现一个权力真空
，居委会街道办全部都管不了。物业公司又不作为，小
个环境可想而知是比较差的。

\\区里面，现在大部分都处在
因办
邦务 ，甚至有的时候小区

岂界除了苏联以外，可能

是现在基本上咱们和爷爷奶奶住的房子，甚至父母的房子基本上都是
为负责分配的这些单位，比如说棉纺三，比方说文化部，比方说
化的管理，无论是交物业费也好，交水费电费
是由单位来管。电梯不好用了，单位负责换。

于

李

也得

而且现在姑

共个冉

区就没有机关过来管，政府也不想管，
让政府过来给

分配公房，然后慢慢的向市场经济转
当开发商把房
因为小区

所以这些就全部交给了

房
区就有个问题。

你修，

四

家的制

发商一般都是成立自己的物业公司。

挺挣钱的。
区里头的

HH

丰黄过于就是保安、保洁、绿化，就是
引公司是垄断的，但是市场上的保安保洁，还
这些服务已经全部都市场化了。换名话说，虽然我们作为购房人，我们没有权利选择使
他认为好用的保安公司、保洁公司。这个时候就产生了一个问
群业主的话，我们希望每一分钱都花到刀刃上，用最少的钱选一个最信赖的产品。但是从物业

公司角度讲，它主要是要挣钱的，所以它就会考虑它要越便宜越好，而不是说服务越到位，性价比越高越好，或
者越贵越好。那么他就会尽量选择一些价格便宜的，然后利润空间让他更大的品牌来给他提供服务。

通常来说就是我们的物业费它是有两种方式，就是咱们交物业费都是为了用在小

区上的，这个理念大家一定要有，咱们不是在单纯的说给地主交租子，咱们是农民.咱们买了房子之后，交那个物业费是为了让咱们这个房子变
得更好，为了让小区变得更美，为了能够种上花花草草，为了能够让小区的游泳池里面永远是干净的水，那是花
钱是干这个用的。但是这个是涉及到就是我们物业费该怎么花的问题。因为是物业公司帮大家花物业费，所以就
有两种方式，一种方式是包干制，一种方式是酬金制。包干制的意思，就是你给他比如你给他一万块钱，那么它
可能在小区花200或者花500或者花一干，剩下的就全部是他的了。那么酬金制的意思，就是你比如说你给我给你
一万块钱，一千块钱是你的报酬，剩下9000块钱你全部都给我花在小区上。那么你说这个哪一种对我们更有利，
对消费者有利，肯定是后者，就是酬金制就没有力。但是大部分开发商让你签前期物业服务合同的时候，你去看
一下，一般都是包干制的。

为什么要选用包干制? 就是因为包干制对物业比较有利。物业公司知道能从小区业主只收到多少钱，乘以一个收
缴率，就是评估，比如我认为咱们能做到70%、80%。就是可能肯定会有一些业主就是不交物业费，然后再把这
个钱拿去请了保安公司，请了保洁公司，这个花在一些小区的日常支出上头，最后我能算我每一年我可能都能非
常稳定的挣一笔钱。你们可以理解开发商卖房子的时候相当于去收咱们第一笔税，后面收这个物业费的时候就相
当于收咱们的房产税。这个房产税收入来源非常稳定，而且它数字也比较可观，所以开发商都希望他自己的物业
公司能够来接下这个非常肥的差事。那么这样的话因为缺乏竞争，所以我们总是不能够有一些特别好的物业服

务。就比较高的概率，我们现在中国的小区会在物业服务这个问题上出现很大的争议，很多纠纷。就是甚至你别
说是二三线城市，就是哪怕一线城市，你要去做个问卷调查，说咱们业主对小区的物业公司满意不满意，可能绝
大多数小区都是不满意。
在这个背景基础上上，那么就涉及到了: 第一，业主应该学会的是先避开那些比较糟糕的物业。但是我这里给大家
讲个窍门，其实在北京你怎么判断一个物业好不好? 除了我前面说的看房的一些问题以外，不要认为有业委会的
\\区束一定好。这是我给大家一个建议。我一会会解释就是为什么业委会对我们很重要，但是业委会不管重要不
重要，什么样小区，最好的几种情况: 第一种情况是，这个小区物业看得特别差，也没有业委会。第二币
小区物业看得特别差，但是它有业委会。第三种情况是这个小区物业很好，他也有业委会，第

区物业很好，但是他没有业委会。哪一种情况比较好? 其实就是看着物业不错，但是他没有业委会这种情况，蛮
好的。为什么我说这种情况蛮好的，因为如果以咱们中国人一贯的维权意识来看，物业公司越好的，通常来说我
门成立业委会的可能性就越小。如果要是一个地方能成立业委会的话，十有八九是因为它的物业多多少少都有很
多问题，否则的话业委会根本成立不起来，大家不支持你，不愿意做这件事。所以买房子的时候就选那个物业特
别好，然后还没业委会的其实就是一个很明智的做法。当然选那个物业特别好，也有业委会的也是一个很明智的
做法。

不管哪一种，选一个黑物业，比如说你一查发现这个物业之前找了一群人，把那个维权业主的那个腿都打断了，
那你是死你也不要去买这个小区，不管他房子再便宜，不管他这个看着小区里头装修的多好，不管他现在看这有
多么漂亮。那么它背后的一些问题一旦发生了的话，你想跑你可能都难跑。

然后我们再说就是关于成立业委会的这么一个事儿。这个事在小区里头其实是至关重要的，就是我们其实业主手
上的权力不多，第一种是你就面对现在的一个物业服务环境，你对它满意，你就去交物业费，你对它不满意，你
就应该成立业委会，就这两种选择。

我们如果买房的时候不知道他物业好坏，进去了之后发现他物业很差，那么这个时候我们就要去成立业委会，、
委会的成立基本上有三种情况。第一种情况是我们现在物业公司需要成立一个业委会，物业公司为什么要成立、
委会? 因为物业公司有的时候他需要把物业费提高，要提高物业费的话，它必须要重新跟业主签合同。他跟每个
业主单个签合同太麻类了，所以他要成立一个业委会，跟业委会签合同。这种业委会一般都叫倪介业委会。就不
是说有业委会，这业委会一定是代表业主意志的，它有的时候是代表物业意志的，甚至有的时候是代表这个街道
意志的，这都很正常。那么我们说成立业委会的时候，如果你是一个物业公司的倪介业委会，这个成立基本上没
有什么太大难度，除非小区已经很烂了，和否则的话也不会有什么阻力。第二种情况是一个普通的小区成立一个普
通的业委会。这个也很简单，就其实你只要去联系社区找到街道，然后按照咱们法律规定，每个城市的规定可能
略有不同，但是基本上是一致的，就是小区双过半就可以开业主大会，召集业主大会之后，然后咱们就可以成立
业主大会组织，然后可以选咱们自己的业委会。那么这个过程其实只要政府不施加阻力的话，他还是蛮快的。那
么至于怎么成立，政府都会进行指导，就你这小区肯定归一个街道管，每个街道都有一个叫小区办，小区办就是
专门管这件事，就是帮助大家成立业委会的。第三种情况是在维权的一个小区要成立一个维权专用的业委会，这
种情况就比较难，你必须要找到专家的帮助，或者是你自己特别有战斗力，你要学会怎么把业主组织起来，然后

芝

坟

芋
下
当
秋

总
本
事
当
和
辽
人你才有可能去谈: 我们要成立，
然后咱们下面就说该怎么跟物}

委会，把物业公司赶走。
打交道。一个好的小区

，物业很好。那么其实跟它打交道那是很享受的，因为它

是叫咱们说这个你跟他签的合同叫前期物业服务合同或者

济年代，你说一个服务,上

那现在到处都说这个服务都是很好的，服务不好是例外，

的非常好，基本上你也

选择决定成立或者不成立业委会。

物业服务合同。 它是一个服务合同， 在咱们这个商品经

民务有不好的吗? 你去酒店服务好不好? 你去饭店服务好不好? 你去超市服务好不好?

服务好是正常的，物业服务合同里面就如果这个物业干

会得到一个相对比较好的服务。有求必上应，家里头有什么事了，说打个电话给物业，车没
地方停了，物业的保安马上给你找个车位，这个都是一个好的物业能帮你办成的事，基本上也没有什么说你跟一
个特别好的物业打交道，还需要学习吗? 不需要学习。就

如果不成立业委会，有

得那事太麻烦了，我一看物业公司服务不好，我就不交物
用说，他以后会这样做，他现在可能就没交着物业费，包

的

做法。为什么?

业费这件事的胜诉率，
诉的。即便是有一些小区，物}
哪来的物业公司，有的小区物，

]小区维

就是因为我们
oo 物业公司基于前期物业服务合同或者物业服务

你知道这

一种情况，物业公司都能打赢官
过来业主上法庭之后都说什么?
你看我在你这个地方，我都被盗了，我这个锁被拖了，我的自行车到了，我的车被三了，我车被人划了，你都没

有监控，你都没做到这些事情。

虑你是否约定他跟你之间是物业

一扒业主，其他业主

了你，就意味着这个小区这个物

持下去了，物业公司就要撤。

权的状态下，就是如果
的物业公司其实在今天已

文个胜诉率有多高吗? 应该
公司的合同已经到期了，
公司老物业可能已经都不

机RE
的业主就特别有意思，就是我对业委会没有兴趣

业费就是了。很多业主都是这么做决策的， 2
括听我们这课的人， 人

-个物业不好的状态下，不交物业费并不是一个非常明智

5 一丰这居于下
合同，做原告就起诉业主。告业主什么? 告业主拖欠物
是超过95%，甚至基本上是99.9%，几乎都是物业公司胜
有的小区物业公司不是名正言顺的物业公司，不知道从
提供实质服务了，有的小区的物业烘到家了。不管是哪

司，告赢业主，让业主把物业费交了，甚至有的还要交违约金、滞纳金。那么反

业主说你看你服务不好，

但是这些抗辩在法庭上没
服务合同关系，以及他那

都认可他的服务，都给他交钱了，就

服务不到位，服务是有问题的，我们觉得你保安没有，

有用，法官不会考虑物业公司服务的品质好坏，只会考
个物业费你认不认? 因为小区不止你一个业主，小区有
你一家不交，你是不能名正言顺不交的，因为如果支持

业公司向其他所有业主收费都是不合法的，因为他服务次了，他服务太差了，他
不应该收钱。这个时候物业公司就不可能再去收钱了，而一个物业公司如果不收钱，这个物业公司就没有办法维

1 冯得物业公司服务不好，你觉得是不好，但是你怎么代

，你可以换一家，
人

一个物业公司如果撤了，这个小区就更糟糕了。因为有可能这小区完全没有办法成
立业委会，这个时候就必须要政府进来干预，很有可能业3
看到的。政府不愿意看到的东西，法院就不会愿意这样判，

E们就会要求政府来提供物业服务，这个是政府不愿意
法院不愿意这样判，有的时候业主觉得我有理有据，
表全体业主? 你代表全体业主认为他不好，那他真的是

你要想代表全体业主，你就要成立业委会，你要开业主大会，因为开业主大会可以直接决

引公司签协议，你必须要在有能力代表小区超过半数，也就是多数人意志的情况下，你才能

够去就物业公司的服务问题作出抗辩。但是这个也不是说完全的绝对的， 比方说业主有没有可E对物业服务进行

评估? 如果要是你能

事，首先不是每个

成立业委会。

拿出评估报告来的话，那么可能

城市都能做到，
所以我建议大家，就是其实你只有两种选择，第一是不管4

第二种情况就是你直接干嘛呀?
物业公司。那么其实两种主要的
的

律师， 吉庆晶攻册公 司这个人我

卖房子，我也

这些问题? 其实这个就是属于咱

业主在物业公司的眼刀

头它真的也是

样，对不同的人他确实态度不一

告。没有原告被

起她。有的小伙子大学刚毕}

告问题

然后即便做到的话，也

用脚投票，卖房走人。你
选择，当然还有第三种选择

不能不交物业费，

全，和人
门日常的这种基础维权作
差别对待的，就是它
单。这不是个法律问题，

你还有一点机会。但是因为对物业公司服务进行评估这件

不是每个法官都敢判。
匆业好不好，你不喜欢没关系，物业费你得交，但是你

不喜欢这个物业公司，你把房子卖掉，去一个你喜欢的
择，忍了，忍了就完了。

我又不喜欢这个物业，这物业服务不好，我又不想成立
交物业费他要告，这个时候我很气，我有没有可能说，徐
我跟他这个争执狂扯狂扯这些事，我是不是就能解决我
战能力了，就是因为咱们小区业主很多。那么这个小区
由是经常下菜碟的。 下 文样，它对他可能是那
因为你这个不涉及到你当原告，这也不涉及到你当被

页就不上法庭的问题，都不是法律问题，这是个什么问题? 这是个社会办事能力问题。
有的大妈能力极强，即便是这物业公司特别好，她也总能

在物业公司身上找点毛病出来。那么这物业公司就惹不

此，他们本身做的一点错都没有，可能就被这物业公司给针对了。可能这小伙子就费了半天力气，但是也始终没有达到自
同的，物业也不是说一个虚拟的东西

，物流公司其实总共也没那么几个人，一个经理，一个经理助理，可能
一个物业公司，就那么两三个人在那地方，你说跟他一个人打交道能有多难? 这个人的个性，这个人的习惯，这

习

己的目标。这个不同的人做事能力他是不同的，解决这个物业的能力也是
总

2

六

个人的脾气，这个都不是固定的，你要是如果一个黑社会老大开的物业公司，这个开发商他很坏，他这个就是故
意其负人的话，那我们为什么不卖房走人? 为什么要研究怎么在那里面又不成立业委会，还要跟它对抗，这就很

难。

然后最后说一下什么? 就是我们这个成立业委会。我是这一提怎么跟物业打交道，就说你得成立业委会，那你就
说了那成立业委会多烦人，我得给大家讲一讲成立业委会的好处。虽们买房子也是给自己再买一个社交间子。如
果要是我们抛开关系这两个字，在今天中国里头说我不谈关系关系多俗，那么咱们就连外国人都不如了，因为外

国人都知道中国还有关系这个事。关系这个问题不光中国有，全世界都有。全世界的人都能理解社区这个东西本
身就是个圈子，你可以看这个美剧《绝望的主妇》，你看他

门那不是个圈子吗? 你看那个贫民宣的那些人，他是

不是他都住在一起，你看那些富人他是不是都住在一起? 一个房子1000万起的，一个房子1亿起的，一个房子100

万起的，那他就会住不同的人群。那么不管你是高于这个小区平均水平，还是低于这小区平均水平，这都不重
重要的是我们现在这个小区圈子，往往是容易被大家忽视的那么一个存在。我们今天往往会看到就是我们对

|下

要，

门住的是谁，我们楼上住的是谁，我们楼下住的是谁? 我们都不知道，那么反过来说，别人知不知道你在这个地
方住，别人知不知道你是谁? 那么别人知道这些事情对你有没有好处?我以我们同行为例。我有一个同事，他是

业主，然后他在小区里头这个遇到了一些问题，原来他也不是个房产律师，后来他慢慢接触了一些这些事之后，
他决定要在小区成立业委会，然后他就开始努力推动这个小区成立业委会的事情。然后在小区成立业委会的过程
中，他们结识了几个好朋友，一个是饭店老板，就是在这在小区附近开饭店，还有一个是卖保险的。那么这三个

人就团结起来，一起推动了这个业委会，他们就成为了业委会的主任、副主任和业委会的委员 。在成立业委会的
过程中，这个大家要经常开会，所以几百个业主就经常要去这个饭店，老板的这个饭店去开会。饭店老板说本小

区业主咱们一块战斗过，我给你们打八折。本来这个老板店里头就是门可罗和省，没有什么顾客去。
上胆是自从业委会经常去那开会了之后，其他饭店的人一看这个饭店气氛如此火爆，经常一群业主在那能筹交错，

所以慢慢的他那个人气聚集起来了。而小区的业主经常去他那吃，觉得唉这个口味还不错，所以也经常介绍亲威
朋友在不维权的时候也去吃饭，所以这个老板在维权还没成功的时候就得到了非常大的实惠。然后这个律师自从
当业委会主任之后，因为他很容易被别人认可，是因为他是律师，别人又都不懂，大家都是业主，你做医生的我
做交警的，我们都不知道怎么成立业委会，所以有个律师大家要听律师的。那么等到这维权结束，业委会也成立
了，这个时候大家一旦有点什么事，首先想起来说，我们正好我们业委会主任是律师，我们得找他问问去。因为

维权，所以才知道我们这个律师原来
绍的案子，就一年就能挣30万。然后
本来别人不知道他卖保险，自从知道

块钱，几万块钱，但是他没有卖保险:

以这个卖保险一下子就发财了，那小
维权，我要去那买房子!

是干这个的。那么也因此他一年的收入就不低于30万，就光是靠这个小区介

他们俩还不是最大的受益者，最大的受益者是个卖保险的，这个卖保险的，
他卖保险了之后都去找他买保险。这个打官司是挺挣钱的? 一个案子收几千
挣钱，这个保险的佣金很高的，卖出一笔保险去可能就能赚30%的提成。所
区的人都找他去买保险，所以这个卖保险的人就经常问我们，你们下面哪要