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本文节选自《会走路的钱上下册》电子版：

第十二章从NMBA到投行大家都知道纽约有个赫赫有名的洛克菲勒中心。洛克菲勒家族从1932年到1952年的时间里，在纽约的midtown〈中城)先后盖了十二栋楼。占地12个acres〈英亩),总面积6.3M平方尺。一度是纽约人以及美国人的骄傲。虽然我每次去都特别不以为然，可纽约人把它当成个宝，龙其是那个小溜冰场。我实在看不出有什么特别的地方。洛克菲勤家当年盖这个房子暗箱操作的事情可没少干。从地皮到特许经营权。在这房子上洛克菲勒家族可是赚蜂了。哗啦哗啦独收了三十儿年的租子。事情到了1985年，问题来了。首先是家族根深叶茂，子子孙孙，要分家产。不是每个人都对房地产那么有兴趣。房子不像股票，可以分得很细。当然过去中国人分家是另外一回事，老大东厢房，老二西厢房。你看，前些日子中国的李连杰，在上海浦东最好的地段盖了个房子，的打算东边这栋留给大女儿，西边这栋留给二女儿。整个还是一个土财主的脑子。老外分家要分个干净，何况这帮子孙站不站满足收欠了日子。最好是把房子卖掉，大家一分，然后该干什么干什么去。要卖房子，麻烦可来了。第一是税。到了1985年，房子的市场估价是1.6Billion。可在账本上由于长年的depreciationwriteoff〈折旧抵扣)，房子的价值已经几乎是零了。这真是投资房地产的好处，明明是天价的房子。Sam大板的账面上却过净地把它的价格当成零。以前claimdepreciation〈电报折旧)是

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不错，可现在一下子要交1.6Billion的capitalgain(增值)的税，洛克菲勒家可实在不甘心。第二是名声。洛克菲勒家的老一辈草命家对房子有深厚的感情，和希望永远掌控房子的实际经营权，要把洛克菲勤的名字永远继承下去。要是随便把房子卖掉，明天被人改成李嘉诚大厦，岂不是很伤家族的面子。第三是房子的总值太高。一下子出卖，也没有郧个买家能买得起。如果弄个exchange〈互换)来延税，也找不到类似的房子和买主。怎么办?说来简单，trefinance。首先是先化整为零，弄一个占80%股份的REIT(realestateinvestmenttrust)。在REIT的名下，出售750M的股权。等于是扩招新股，股本进来的钱总不用交税吧。接着是发行500M的债券，发行的是convertible的bond《〈可转S3要会走路的钱债)。若干年以后，可以转成股份。发行债券不但不交税，反而可以用利息来减税。后来日本人在89年买了1.3billion大家都知道，我就不说了。你看看，这样一来，洛克菲鞠家占了20%的股份。其他80%的股份分散在其他千千万万的投资人手里，洛克菲勤家族保持房子的实际经营权。同时大量的现金进账，一分钱税也没有交。子孙们吃喝玩乐，分散投资。好了,洛克菲勒的故事讲完了。很简单，是个大地主分家产和逃税的故人。从中我们可以学到什么呢?大部分股份，当冤大头的故事，首先是要知道，在美国投资房地产是几乎不用交税

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的。无论是大地主还是小地主，我很少听说有人交过capitalgain的税。穷人有500K的免税，可以exchange,富人有无数的漏洞可以钻。不但不交税，depreciation和interest还可以到处抵税。相比之下，401K的迁税和Roth的免税实在不算什么。在中国投资也是同样的道理。洛克菲鞠家把钱取出来和我们做refinance没什么区别。在中国买卖房子的税费很高，最好的办法就是长期持有，要钱的时候，cashonut贷款提现出来。第二个是洛克菲勒中心当年估价半的数据非常有意思。在1985年，当时的估价是鉴于未来20年里，每年7%的房租增长，6%的成本增长和二十年后Caprate作出的。后来实际的rent没有涨那么多，成本倒是呼呼猛涨。后来日本人退出，人新手买出租房，老房主的。对于未来的房租估计不能太乐观。切记这点。可乐的故永远是经典点。那就是消费者是讶目的，他们根本不知道利用人性的弱点获取高额利润。如果你仔细想一下我们生活中的细节，不单忆其他的比较精彩的case，给我人么计算机上会贴Intel标签的?FedEx是怎么创业成功。他们两家互相争斗的历史心濒于破产的原。俗话说，买的没有卖的六是元了几十年了基老江测信息是不对称留下深刻印象的还有几个。一个就是为什的?当然可口可乐和百也可以反映消费者的弱己在买什么。而卖家永远在限于奢侈品，甚至是一个纽扣、一袋大米、一块肥皂，它们都不会无缘无故5S4

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