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个城市有能力把人口集聚到500万，而以前只有350万平方千米的土地

供应，那么今后若干年内，
能做到“怜行钉住”束可

了怠逐步增加土地供应来补上这个缺口。不

能导致土地资源的错配。

例如一个城市现在有200万人口，但计划未来有城市人口500万，

并以此认为应有总计500平方千米的土地供应，结果今后十年

的多

批了300平方千米土地，但是计划新增的300万人口却没来，甚至原来
的200万人还走了一些，这就造成了土地资源的错配。规划意图能否落
地，不仅是土地问题，而且涉及产业集聚能力、基础设施配套能

投融资匹配能力等因素。

在这些因和素中，土地应是殿后因素，而不应成为招商引资、育目
扩张的领头羊。总之，土地供应总量应当疏行条住人口增加，而不是

违反经济规律去逆癌调控。
是要看哪个城市人口多、增长快，应按照产业跟着功能走，人口跟

土地指标不应该在各城市间平均分配，而

产业走，土地跟着人口和产业走的原则，形成一个比较完整的土地调

控逻辑 链条

第二 六 人八仙
市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化
等公共设施， 这是城市六听党的基本需要

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工业用地应控制在20平

应有55平米用于交通，

方米以内，并且每平方千米要做到100亿元产1

。这方面要癌上海学

习，早在20世纪90年代开发浦东时，人金桥工业区规划面积为10平方千

米，当时就要求每平方干米至少有100亿元产值，

实际上金桥工业区到

2000年的产值就达到1 500亿元了。

反观现在的一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方千米只
有20亿~30亿元的工业产出，用地浪费太严

虽四

把过去太慷慨的工业用

，一定要提高刚性约束，

|积倒副下来。这样一来就会有25平方米用

于房地产开发，比过去供

由增加了10平方米，其中的20平方米用于建

商品住宅，另外5平方米用来搞商业开及。在这种用地结构下，1 000
万人的城市会有1 000平方千米的建设用地，可以有50平方千米的商业设施用地和200平方王米的住宅用地。如果容积率平均为1 : 2，200平
方干米的住宅用地相当于4亿平方米的建筑面积，即人均住房面积为40
平方米，这应当是一种平衡的模式。

因此，要改变以往为了GDP大规模招商导致工业用地占比太高的情
况，把城市建设用地中的20%用

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于住宅开及，5%用于了商业开发，并把这
个比例作为法制性的用途规则确定下来。

第三，控制拍卖土地价格。一般来说，楼面地价不要超过当期房
全二1站更地块所通当期记放为|二/32方有 那么地价拍到3
300元/平方米时就要适可而止，否则就会人为推高房价。限价绝不是
依据长官意志随意指定一个限制价格，政府不应在土地方面去推高房
价，而应让地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分、合理、
有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块来平衡
下; 当旧城改造的拆迁成本很高时，政府不能为了不亏本而抬高地
价，而应从城郊接合部的出让土地收入中拿出一部分来平衡，以此轿
盖旧城改造的成本。题内损失题外补，政府看似吃了点小亏，但整个
投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最
终会推动城市的长期健康发展。

(二) 长效机制之二: 金融

，坚决守住开发商用自有资金拿地这条底线。开发商搞房地
产的资本侈和社会 融资比例一般应该在1 : 3，而现在全国房地产的平
均融通量保守估计在1 : 9，甚至有的开发丙可能达到了1 : 50。举个例
子，一块地价值10亿元，开发商目己出3亿元，另外7亿元从金融机构
昔，然后把这块地抵押给银行贷款6亿 7亿元，造好房子后通过预售把
抵押贷款拿过来。在这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开
发商就可以拿到15亿元的抵押贷款，最终，整个开发流程中的融资杠
证就可以加到1 9。“地王”不断出现的背后不仅是土地短缺和拍卖
机制的问题，还与无限透文的金融有关。因此，只要守住一切买地的

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