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产有关，加上3.7万亿元的土地出计金后，

13万亿元左右的全部地方财

政预算收入中，有近8万亿元与房地产有关。
产，地方政府财力离不开房地产，这也是失衡

(六) 房屋销售租赁比失衡

欧美国家所有的商业性房屋中，用于销售
各占50%。其中租赁分为两类;
如新加坡70% 80%的居民租住在政府持有的公民
主和老百姓购买后出租。改革开放前，

体或企业的公房体系中，产权为公有，住户只

我国大部分居民住在政府、

政府的活动太依赖房地
的。

和用于租赁的房屋大概

一闫在开发南开公后目竺物业出租， 比

房中，另一

类是由小业

集

YA有承租使用权。而近十

年，我国开发的房产中90%以上是作为商品房、
正用于租赁的不到10%。

当前，中国房屋租赁

市场有四个不足:

不够，业主可以随时收回
于没有产权，无法享有与房产紧密反
公共服务，不能享受与城市后民同等的国民
不能就近入学，户籍在买房入住几年后才能
才有恒心”的观念下，百姓认为租房是一包
办法。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。

(七) 房价收入比失衡

按照“1/6理论”，

岗实情况远非如此。从均价看，北京、上海、
线城市的房价收入比往往已达40年左右，
民高的水平。考虑房价与居民收入比时，

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低收入对低房价，均价对均价。有人说，

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全

NA

这>

赁者缺乏讨价还价的能力， V计避风随半二襄配丰胡，
房屋，让租赁者后无定所;
绑在一 起辐攻本

伟明

后暂的、

用6 “7年的家庭年收入买一套房是合

产权房进行灭夹的，

这样的市场结构是畸形的。

，作为弱势群体的租
第二，稳定性
，租房者由
医疗、户籍等
例如租房者的孩子
第四，在“有和恒产
过渡的、临时的

第三

的，但

广州、深圳、杭州等一

这个比例在世界上已经处于

必须要用高收入对高房价，
纽约上

和房子比上海还贯，伦

已敦海德公园附近的房价也比上海高，但应当注意的是，伦敦城市居民
的人均收入要高于上海几倍。束均价而言，伦敦房价收入比仍在10年
以内，我国却高得离谱! 一线城市房价收入比高达40年左右，20多个
二线城市都在25年左右。当然，也有一些小县城在5 6年左右，其
全“空城”“鬼城”中的房子难以卖出。大家经种说的房价高主要指
在一、二线城市或者三线城市中的一些活跃城市，由于各种原因使房
价收入比变高了进而产生了不均衡。

(八) 房地产内部结构失

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衡

在一、二线城市，由于土地供不应求，房产开发量也供不应求，
在限卖限购的情况下其房屋库存去化周期只有三四个月，一旦放开便
会无房可供，而有些城市的库存去化周期为十几个月，甚至三四年。
这是一种不均衡，是一种资源错配。只有为供不应求的城市多提供土
地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。

所有生生全 汪人 不能等到市场需求失衡了才从需求
背下狐药调控，一定要从供给端发力，政府和企业应当有比较明确的
预测信息来进行供给。比如，一个城市该建造多少住宅呢? 对于有几
百万人的大城市来说， 人均住宅面积大致在40平方米，如果一个城市
只有100万人人，建造4 000万平方米的住宅就足够了。如果现在已有2
000万平方米，每年再开发1 000万平方米，五年后就变成7 000万平方
米，这样肯定会过剩。因此，政府规划时不能只追求短期GDP，应该以
人均40平方米作为底数来确定总住宅面积，最多上下浮动10% 15%，不
能由着房地产开发商蛮千。再比如，一个城市该建造多少写字楼呢?
0 对大城市而言，每平方米

字楼的成本高一些，其资源利用率也会高一些，可以按每平方米4万
二二加划 另外，商场的面积也应该基于商业零售额来确定，可以
按每年每平方米2万元的销售值计算，要算好投入产出。一些城市的开
发商在城市中大量兴建写字楼，一搞大卖场就是50万平方米的综合

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