结构性改革这本书(结构性改革中国经济的问题与对策)

本文节选自《结构性改革这本书》

那么，今后的十年，房地产新房交易量会如何变化? 是保持现状
一年17亿平方米， 人 我认为，未来十年中国新
房区易总量不仅不会增长翻番，还 全作作全放信加， 即呈现负增
人 能下降到不足
10亿平方米，总体上委缩大约40%。换句话说， 房地产市场交易规模已
经达到顶点，未来交易总量可能呈现趋势性缩减。

过去20年间，中国房地产市场交易总量之所以能够翻四番，有四
个主要原因。

其一，城市化。过去20年时间里，中国城市人口在不断增加，御
住人口城市化率上升了近26个百分点。 不仅农民工进城务工，小城市
名全 大型妃至超大型城市，大量人口在城市间迁

。城市人口的大幅度增长、城市规模的不断扩大推动了房地产业的
名增长

其二，旧城拆迁改造。 人 证放于 为了城市功能的重新组
合，会拆除一些工上厂区、住宅区， 一些商务集聚区、文化娱乐集

聚区。各种因规划功角 ER 也会产生较大的新房
销售量。

其三，房屋质量需要提升。50年前的中国房屋，农村还是土坏
房，城市还是砖瓦房。到了20世纪80年代以后，城市开始建造钢筋混
凝土住房。土坯房一般不超过10年就会垮场; | 般15

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”20年需要
建，最初建造的钢筋混凝土住房，由于水泥、钢筋质量差以及建筑
结构不佳，一般20 30年也要拆了 是所册，计状寺中的信和
就有很多。

其四，人均住房面积逐渐增加。1990年，中国人均住房面积只有6
平方米，2000年，城市人均住房面积仅有10多平方米，而到了现在，
城市人均住房面积已达到50平方米。过去人均住房面积俩小，也会产
生改善性的购房需求。以上四个因素在今后十年会逐渐淡出。一是城市化进程将会放
缓。 中国城市化水平已经比较遍，未来增速将会显埋降低。城市化率
预计将从现在的60%增长到70%，城市化率上升面临天花板现象，城市
人口增速放组，未来每年再增长儿个百分氮是不可能的，城市化的人
口红利会逐渐消失。

二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设，旧城改
造“大拆大建”的状况会逐渐消失。

三是住房质量已大幅提高。2012年，当时的住建部下发了住宅质
量标准， 对住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量进行了规范，
将原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年，甚至100年。
这意味 ，2010年以后城市新建造的各种商品房 论上可以使用
70

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100年，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。假设一个城市
有10亿立方米的存量住房，按照30年的折旧期来计算，每年大约3 000
多万平方米的房子要拆了重建，如果折旧期变为100年，则每年重建的
房屋平均只有1 000多万平方米了。

站 人均住房面积不会再大幅增加。当
前，我国人均住房面积已 人人和 困难家庭住房改善的要求
逐渐降低。未来尽管还会继续存在住房改善的需求，但只是局部性、
结构性的， JE区二和的二本 系渐消失。

从上述四个新形势来看，在今后十几年的长周期里，中国房地产
市场每年“铺天盖地”十六七亿平方米的新房竣工销售的时代基本已
经结束。2018年新房销售量仅仅比2017年增长了1. 8%就是一个明显的
言号。这与1998一2008年年均增长25%，2008一2下15
2012一2018年年均增长6% 7%相比，增幅已经大幅下滑。换名话说，
后十几年房地产业的新房销售量不会 再由17亿平方米逐年增加， 而是
会逐年萎缩。当然，这个萎缩量不会是一年20% 30%，而是会呈现未来
十几年逐步下降的趋势，十几年后每年新房竣工销售量将下降到10亿
平方米以下。

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综上：结构性改革中国经济的问题与对策值得推荐阅读