结构性改革电子版(结构性改革电子书)

本文节选自《结构性改革电子版》

住房是附着在土地上的不动产，地价高则房价必然会高，地价低
则房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场
这个外因存在，地价这个内因不配合，则房价是无法涨起来的。因
此，控制房价的关键是控制地价。目前，土地升值有些畸形，原因有
以必=2 7面。

其一，土地拍卖制度本身会推高地价。现行的土地拍卖制度是20
世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是能够在政府
主导下避免腐败和灰色交易，实现公平公正。但是拍卖制的特点是价
高者得，实际操作过程中就会把地价越拍越高。若通过行政手段对土
地拍卖价格进行封顶，则与市场化交易规则相违背。

其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然
会越来越高，房价随之越来越高。

其三，旧城改造而来的担卖用地成本高。城市拆迁的动迁成本会
参照这个地区的房产均价来补偿，各这个地区房价和是7 000元/平方
米，则拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7 000元作为拍卖感价，
这样的土地建成商品房的价格往往会到15 000元/平方米以上。因此，
如果靠旧城改造来滚动城市开发，房价肯定会越来越高。

总之，担卖机制、土地供应短缺、旧城改造循环这三个因素相互
登加，使地价不断上升。

(三) 房地产投资失衡

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中，房地产投资
0 这可以从国际上房地产运行的“17/6理论”中找到
答案。正种情况下，一个家许用于租房的文出最好不要超过月收入的
U/6， 用于买房的文出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，人否则就
会影响正常生活。按一个人一生工作40年左右的时间计算，用6“年的
家许年

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收入买一套房是合理的。对一个城市而言，GDP也不能全部用来

H尼投资造房，正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%，人否则
就无法持续健康发展。固定资产投资不超过GDP的60%，再加上房地产
投资不超过固定资产投资的25%，也符合“房地产投资不超过GDP的
1/6”这一基本逮辑。这就是我在重庆工作期间一再强调的“房地产投
资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，并且实践证明这是合
的。

目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占
GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然高于正和党水平。有些
城市房子造得很多，而基础设施、实体经济、工商产业没有跟进，出
现了“空城”“罗城”等现象。一些地方的固定资产投资绑架了国民
经济发展，成为稳增长的“撒手铜”，而固定资产投资的比重越高，
失衡就会越严

(四) 房地产融资比例失衡

2011年，全国人民币贷款余额为54. 8万亿元，当时房地产贷款余
额为10.7万亿元，占比不到20%。这一比例在逐年提高，2016年全国
106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额为26

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. 9万亿元，占比超过
25%。这意味着房地产占用了全部金融资金量的25%，而其贡献的GDP只
有7%左右。2016年，全国贷蒜增量的45%来自房地产，一些大型国有银
行甚至有70% 80%的增量来自房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了
太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入实体经济，这
是“脱实就虚”的具体表现。

(五) 房地产税费占地方财力比重过高

近些年来，在中央和地方的全部财政收入中，房地产税费约占
35%，考虑到房地产税费属地方税、地方引，与中央财力无关，其与
方财力相比较则所占比重过高。全国10万亿元地方税中，有40%与房

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