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置身事内信息
作者: 兰小欢
出版社: 上海人民出版社
品方: 世纪文景副标题: 中国政府与经济发展
出版年: 2021-8
页数: 340
定价: 65.00元
装帧: 平装丛书: 世纪文景“大国之治”套装
ISBN: 9787208171336
置身事内纸张大小
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担 ，进而抑制消费。消费
占美国GDP的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。
危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，
失业率越高。4欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在2008年之前
也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重
(绝大多数债务是房贷) ，危机中消费下降也越多。42
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内 在的供需矛
盾: 一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买 力，而另一方
面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫
与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾 。而房地产不
仅连接着银行，还连接着干家万户的财富和消费，因此影响很大。
房价与居民债务: 我国的情况
2008年之后的10年，我国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居
民债务负担上涨了3倍多 〈图5-2) 。2018年末，居民债务占GDP的比重
约为54%，虽仍低于美国的76%，但已接近德国和日本。根据中国人民
银行的信贷总量数据，居民债务中有53%是住房贷款，24%是各类消费
贷 (如车贷) 。和;这一数据可能还低估了与买房相关的债务。实际上
一些消费贷也被用来买了房，比如违规用于购房首付。而且人民银行
的数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。(9
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2006 2007 2003 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
一-中区 一 一美加 图 -一日本
图5-2 居民债务占GDP比重
数据来源，IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图5-2中债务负担的分母是GDP，这一比率常用于跨国比较，但它
低估了居民的实际债务负担。还债不能用抽象的GDP，必须用实实在在
的收入。2019年末，中国人民银行调查统计司调查了全国3万余户城镇
居民《〈农民负债率一般较低，大多没有房贷) 的收入和债务情况。接
近六成家庭有负债，平均债务收入比为1.6，也就是说债务相当于1.6
倍的家庭年收入。这个负担不低，接近美国。2000年，美国家庭负债
收入比约为1.5，2008全球金融危机前帮升至2.1，之后回落到1. 7左
右。4Q
根据中国人民银行的这项调查，城镇居民2019年的负债中有76%是
房贷。而从资产端看，城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家
庭资产的近七成，其中六成是住房，一成是商铺。而在美国居民的财
与置身事内相关的好书
富中，72%是金融资产， 房产占比不到28%。“ 中国人财富的压舱石是
房子，美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重
视。
总体看来，我国居民的债务负担不低，且仍在快速上升。最主要
的原因是房价上涨。居民债务的攀升已 然影响到了消费。以买车为
例，这是房子之外最贵的消费品类，对宏观经济非常重要，约占我国
社会商品零售总额的10%。车是典型的奢侈品，需求收入弹性很大，收
入增加时需求大增，收入减少时需求大减。随着居民债务增加，每月
还债后的可支配收入减少，所以经济形势一旦变差，买车需求就会大
减。我国家用轿车市场经历了 多年高速增长，2018年的私家车数量是
2005年的14倍。但是从2018年下半年开始，“贸易战”升级，未来经
济形势不确定性增大，轿车销量开始下降 ，一直到2019年底，几乎每
个月同比都在下降 。在新冠肺炎疫情影响之下，2020年2月份的销量同
比下跌八成，3月份同比下跌四成，各地于是纷纷出台刺激汽车消费的
政策。
房价与居民债务风险
按照中国人民银行的调查数据，北京居民的户均总资产〈不是净
资产，未扣除房贷和其他负债) 是893万元，上海是807万元，是新疆
(128万元) 和吉林 〈142万元) 的六七倍。这个差距大部分来自房
价。房价上涨也拉大了同城之内 的不平等。房价高的城市房屋空置率
往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在
内 的所有家庭财富 〈净资产) 算在一起的话，按照上述中国人民银行
让自己置身事内的例子
的调查数据，2019年最富有的10%的人占有总财富的49%，而最穷的40%
的人只占有总财富的8%6。4L
房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺
激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗” (trickle-
down consumption) ，这在发达国家是很普遍的。42014一2017年