置身事内权力_置身事内读后感论文_想转为建设用地必须经

置身事内信息

作者: 兰小欢
出版社: 上海人民出版社
品方: 世纪文景副标题: 中国政府与经济发展
出版年: 2021-8
页数: 340
定价: 65.00元
装帧: 平装丛书: 世纪文景“大国之治”套装
ISBN: 9787208171336

置身事内读后感论文

想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市
政府对土地建设的芍断权力。4

1999年和2000年这两年的国有土地转让收入并不高(图2-4) ，
为尚未普遍实行土地“招拍挂” 招标、拍卖、挂牌) 制度。当时的
土地转让过程相当不透明，基本靠开发商各显神通。比如有些开发商
趁着国有企业改革，语到了企业出让的土地，再从城市规划部门取得
开发许可，只需支付国家规定的少量土地出让金，就可以搞房地产开
发。这是个转手就能发家致富的买卖，其中的腐败可想而知。

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图2-4 国有土地转让收入占地方公共预算收入的比重
数据来源，历年《中国国土资源统计年鉴》。

置身事内笔趣阁

2001年，为治理土地开发中的腐败和混乱，国务院提出“大力推
行招标拍卖”。2002年，国土部明确四类经营用地商业、旅游、娱
乐、房地产) 采用“招拍挂”制度。于是各地政府开始大量征收农民
土地然后有偿转让，土地财政开始膨胀。土地出让收入从2001年开始
激增，2003年就已经达到了地方公共预算收入的55%《〈图2-4) 。2008
年全球金融危机之后，在财政和信贷政策的共同刺激之下，土地转让收入再上一个台阶，2010年达到地方公共预算收入的68%。最近两年这
一比重昌有所下降 ，但土地转让收入的绝对数额还在上涨，2018年达
到62 910亿元，比2010年高2. 3倍。

所谓“土地财政”，不仅包括巨 额的土地使用权转让收入，还包
括与土地使用和开发有关的各种税收收入。其中大部分税收的税基是
土地的价值而非面积，所以税收随着土地升值而猛增。这些税收分为
两类，一类是直接和土地相关的税收，主要是土地增值税、城镇土地
使用税、耕地占用税和契税，其收入百分之百归属地方政府。2018
年，这四类税收共计15 081亿元，占地方公共预算收入的15%，相当可
观。另一类税收则和房地产开发和建筑企业有关，主要是增值税和企
业所得税。2018年，这两种税收中归属地方的部分〈增值税五成，所
得税四成) 占地方公共预算收入的比重为9%。:42:若把这些税收与土地
转让收入加起来算作“土地财政”的总收入，2018年“土地财政”收
入相当于地方公共预算收入的89%，是名副其实的“第二财政”。

土地转让虽然能带来收入，但地方政府也要负担相关支出，包括
征地拆迁补偿和“七通一平”等基础性土地开发支出。从近几年的数
字看，跟土地转让有关的支出总体与收入相当，有时甚至比收入还
高。2018年，国有土地使用权出让金收入为62 910亿元，支出则为68

置身事内书评

167亿元。光看这一项，地方政府还入不甫出。当然地方政府本来也不
是靠卖地赚钱，它真正要的是土地开发之后吸引来的工商业经济活
动。

从时间点上看，大规模的土地财政收入始于21世纪初。2001年所
得税改革后，中央财政进一步集权，拿走了企业所得税的六成。从那
以后，地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业
化与城市化”两手抓: 一方面继续低价供应大量工业用地，招商引
资: 另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断
收益。这些年出让的城市土地中，工业用地面积约占一半，但出让价格极低: 2000年每平方米是444元，2018年是820元，只涨了85%。而商
业用地价格增长了4. 6倍，住宅用地价格更是猛增了7. 4倍〈图2-5) 。

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置身事内复旦大学

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-商业用抽 一与全用计 一 上二乔四

图2-5 100个重点城市土地出让季度平均成交价
数据来源:万得数据库。

所以商住用地虽然面积上只占出让土地的一半，但贡献了几乎所
有的土地使用权转让收入。因此“土地财政”的实质是“房地产财
政”。一方面，各地都补贴工业用地，大力招商引资，推动了制造业
迅猛发展，另一方面，随着工业化和城市化的发展，大量新增人口涌
入经济发达地区，而这些地方的住宅用地供给却不足，房价自然飞
涨，带动地价飞涨，土地拍卖的天价“地王”频出。这其中的问题及
改革之道，第三章会展开分析。