目录（点击切换）
置身事内信息
作者: 兰小欢
出版社: 上海人民出版社
品方: 世纪文景副标题: 中国政府与经济发展
出版年: 2021-8
页数: 340
定价: 65.00元
装帧: 平装丛书: 世纪文景“大国之治”套装
ISBN: 9787208171336
置身事内epub 百度网盘
以由民营企业完成。比如遍及全国的万达广场和著名的上海新天地
(还有武汉天地、重庆天地等) ，都是政府一次性出让土地使用权，
由民营企业《万达集团和瑞安集团) 开发和和运营。当地的融资平台公
司一般只参与前期的拆迁和土地整理。用术语来说，一块划出来的
“生地”，平整清理后才能成为向市场供应的“熟地”，这个过程称
为“土地一级开发”。“一级开发”投入大、利润低，且涉及拆迁等
复杂问题，一般由政府融资平台公司完成。之后的建设和运营称为
“二级开发”，大都由房地产公司来做。
工业园区开发，苏州工业园区vs华夏幸福
从运营模式上看，成都文旅集团有政府融资平台企业的显著特
点，但大多数融资平台的主业不是旅游开发，而是工业园区开发和城
市基础设施建设。工业园区或开发区在我国遍地开花。2018年，国家
级开发区共552家，省级1 991家，省级以下不计其数。忆:
苏州工业园 区是规模最大也是最成功的国家级开发区之一，占地
278平方公里。2019年，园 区GDP为2 743亿元，公共财政预算收入370
亿元，经济体量比很多地级市还大。代如此大规模园区的开发和运
营，自然要比“宽窄巷子”复杂得多，参与公司众多，主力是两家国
企, 兆润集团负责土地整理和基础设施建设〈土地一级开发) ，2019
年底刚上市的中新集团负责建设、招商、运营〈土地二级开发) 。
兆润集团〈全称“苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司”)
就是一家典型的融资平台公司。这家国有企业由园区管委会持有100%
置身事内对某句话的理解
股权，2019年注册资本169亿元，主营业务是典型的“土地金融”: 管
委会把土地以资本形式直接注入兆润，由它做拆迁及“九通一平”等
基础开发，将“生地”变成可供使用的“熟地”，再由管委会回购，
在土地市场上以招拍挂等形式出让，卖给中新集团这样的企业去招商
和运营。兆润集团可以用政府注入的土地去抵押贷款，或用未来土地出让受益权去质押贷款，还可以发债，而还款来源就是管委会回购土
地时支付的转让费及各种财政补贴。兆润集团手中土地很多，在高峰
期的2014年末，其长期抵押借款超过200亿元，质押借款超过100亿
元。印
与成都宽窄巷子或上海新天地这样的商业项目相比，开发工业园
区更像基础设施项目，投资金额大〈因为面积大) 、和到利低，大都由
融资平台类国企主导开发，之后交给政府去招商引资。而招商引资能
否成功，取决于地区经济发展水平和营商环境。像上海和苏州工业园
区这种地方，优秀企业云集，所以招商的重点是“优中选优”，力争
更好地聚合本地产业资源和比较优势。我去过苏州工业园区三次，每
次都感叹其整洁和绿化环境，不像一个制造业企业云集的地方。2019
年，园区进出口总额高达871亿美元。虽说其飞速发展借了长三角的东
风，但运营水平如此之高，园 区管委会和几家主要国企功不可没。
而在很多中西部市县，招商就困难多了。地理位置不好，经济发
展水平不高，政府财力和人力都有限，除了一些土地，没什么家底。
因此有些地方干脆就划一片地出来，完全依托民营企业来开发产业园
区，甚至连招商引资也一并委托给这些企业。
这类民企的代表是华夏幸福，这家上市公司的核心经营模式是所
置身事内读书笔记第三单元
谓的“产城结合”，即 同时开发产业园区和房地产。简单来说，政府
划一大片土地给华夏幸福，既有工业用地，也有商住用地，面积很
大，常以“平方公里”为度量单位。华夏幸 福不仅负责拆迁和平整，
也负责二级开发。在让该公司声名大噪的河北固 安高新区项目中，固
安县政府签给华夏幸福的土地总面积超过170平方公里。2017年第11期
《财新周刊》对华夏幸福做了深度报道，称其为“造城者”，不算夸
张。
工业园区开发很难盈利。招商引资本就困难，而想培育一个园
区，需要引入一大批企业，过程更是旷日持久，所以华夏幸福赚钱主要靠开发房地产。所谓“产城结合”，“产”是旗帜，“城”是重
点，需要用卖房赚到的快钱去支持产业园区运营。按照流程，政府委
托华夏幸福做住宅用地的一级开发，之后这片“熟地”要还给政府，
再以招拍挂等公开方式出让给中标的房地产企业。假如在这一环节中
华夏幸福没能把地拿回来，也就赚不到房地产二级开发的大钱。但据
《财新周刊》报道，在实际操作中，主导一级开发的华夏幸福是近水
楼台，其他企业很难参与其产业园区中的房地产项目。
用房地产的盈利去反哺产业园区，这听起来很像第二章所描述的
政府“土地财政”: 一手低价供应工业用地，招商引资，换取税收和
就业，一手高价供应商住用地，取得卖地收入。但政府“亏本”招商
引资，图的是税收和就业，可作为民企的华夏幸福，又能从工业园 区
发展中得到什么呢? 答案是它也可以和政府分享税收收益。园区内 企
业缴纳的税收〈地方留存部分) ，减去园区运营支出，华夏幸福和政
府可按约定比例分成。按照法律，政府不能和企业直接分享税收，但
可以购买企业服务，以产业发展服务费的名义来支付约定的分成。
置身事内 电子书在线
政府付费使用私营企业开发建设的基础设施〈如产业园区) ，不
算什么新鲜事。这种模式叫“政府和社会资本合作” (Public-
Private Partnership，PPP) ，源于海外，不是中国的发明。如果非
要说中国特色，可能有二。第一是项目多，规模大。截至2020年5月 ，
全国入库的PPP项目共9 575个，总额近15万亿元，但真正开工建设的
项目只有四成。第二个特色是“社会资本”大都不是民营企业，而是
融资平台公司或其他国企，比如本节中提到的成都文旅集团、兆润集
团、中新集团等。截至2019年末，在所有落地的PPP项目中，民营企业
参与率不过三成，大都只做些独立项目，比如垃圾或污水处理。钳像
华夏幸福这样负责园 区整体开发的民企并不多，它打造的河北固安高
新区项目也是国家级PPP示范项目。最近两年，对房地产行业以及土地
市场的限制越来越严，一些大型传统房企也开始探索这种“产城融
合”模式，效果如何尚待观察。