置身事内时代背景_置身事内 tst_我国的城市化速度很快

置身事内信息

作者: 兰小欢
出版社: 上海人民出版社
品方: 世纪文景副标题: 中国政府与经济发展
出版年: 2021-8
页数: 340
定价: 65.00元
装帧: 平装丛书: 世纪文景“大国之治”套装
ISBN: 9787208171336

置身事内 tst

我国的城市化速度很快，居民收入增长的速度也很快，所以住房
需求和房价上涨很快。按照国家统计局的数据，自1998年住房商品化
改革以来，全国商品房均价在20年间涨了4.2倍。但各地涨幅大不相
同。三四线城市在2015年实行货币化棚改〈见第六章) 之前，房价涨
幅和当地人均收入涨幅差不多，但在二线城市，房价就比人均收入涨
得快了，到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入: 2015年之前的十
年间，北、上、广、深房价翻了两番，年均增速13%。-他

地区房价差异的主要原因是供需失衡。人口大量涌入的大城市
居住用地的供给速度远赶不上人口增长。2006年至2014年，500万人和
1 000万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近四成
但居住用地增量才占全国增量的两成，房价自然快速上涨。而在300万
人以下尤其是100万人以下的小城市中，居住用地增量比城镇人口增量
更快，房价自然涨不上去。从地理分布上看，东部地区的城镇人口要
比用地增速高出近10%，住房十分紧张，而西部和东北地区则反过来，
建设用地指标增加得比人口块。公

中国对建设用地指标实行严格管理，每年的新增指标由中央分配
到省，再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易，所以即使面对大
量人口流入，东部也无法从西部调剂用地指标。2003年后的十年间
为了支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不
但没有向人口大量流入的东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾
斜。2003年，中西部士地供给面积占全国新增供给的比重不足三成，
2014年上升到了六成。2002年，中小城市建成区面积占全国的比重接
近一半，2013年上升到了64%。饼土地流向与人口流向背道而驰，地

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区间房价差距因此越拉越大。

然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向，人还是不断向东部
沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价一直在涨，大学的高考录取分
数也一直在涨。中西部房价虽低，但年轻人还是愿意到房价高的东部，因为那里有更多的工作机会和资源。倾斜的土地政策并没有留 住
人口，也很难留住其他资源。很多资本利用了西部的优惠政策和廉价
土地，套取了资源，又回流到东部去“炒”房地产，没在西部留下可
持续发展的经济实体，只给当地留下了一堆债务和一片空荡荡的工业
园区。

建设用地指标不能在全国交易，土地使用效率很难提高。地方政
府招商引资竞争虽然激烈，也经常以土地作为手段，却很难持续提高
土地资源利用效率。发达地区土地需求旺盛，地价大涨，本应增加用
地指标，既满足需求也抑制地价。但因为土地分配受制于行政边界
结果却是欠发达地区能以超低价格〈甚至免费) 大量供应土地。这种
“东边干旱，西边浇水”的模式需要改革 。2020年，中央提出要对建
设用地指标的跨区域流转进行改革，探索建立全国性建设用地指标跨
区域交易机制〈见第二节) ，已是针对这一情况的改革尝试。鱼

房价与居民债务: 欧美的经验和教训

居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就
越重。各国房价上涨都是因为供不应求，一来城市化过程中住房需求
不断增加，二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。

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在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，
大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1900一1940年
的自有住房率也就45%左右。“二战”后这一比率才开始增长，到2008
年全球金融危机之前达到68%。英国也差不多，“二战”前的自有住房
率基本在30%，战后才开始增长，全球金融危机前达到70%。女:正因为
在很长一段时间里英美大部分人都租房，所以主流经济学教材在讲述
供需原理时，几乎都会用房租管制举例。1998年，我第一次了解到房
租管制，就是在斯带格利茨的《经济学》教科书中。示辑虽容易理
解，但并没有直观感受，因为当时我认识的人很少有租房的，农民有宅基地，城星人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题，也是个
新现象。

欧美自有住房率不断上升，有两个后果 。第一是对待房子的态度
变化。对租房族来说 ，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是
最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最
重要的组成部分。1950年至2010年，英国房产价值占国民财富的比例
从36%上升到57%，法国从28%升到61%，德国从28%升到57%，美国从38%
升到42%。僵第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人
就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者
也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低
了买房的首付门槛和按揭利率。

美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从20世
纪七八十年代开始迅速扩大，造成了很多政治问题。而推行根本性的
教育或税制等方面的改革，政治阻力很大，且难以在短期见效。相比
之下，借钱给穷人买房就容易多了，怒能缓解穷人的不满，让人人都

都是置身事内

有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动
他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美
(Fannie Mae ) 和房地美 (Freddie Mac) 公司〈以下简称“两房”)
来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借
钱给银行发放更多按揭。鱼1995年，克林顿政府规定“两房”支持低
收入者的房贷要占到总资产的42%。2000年，也就是克林顿执政的最后
一年，这一比率提高到50%。2004年，小布什政府将这一比率进一步提
高到56%。4o2:“两房” 也乐此不疲，因为给穷人的贷款利润较高，风
险又似乎很低。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008年全球金
融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。根
据Case-Shiller房价指数，2002年至2007年，美国房价平均涨了将近
60%。危机之后，房价从2007年的最高点一直下跌到2012年，累积跌幅
27%，之后逐步回升，2016年才又回到十年前的高点 。